창업/자영업 입니다.

지난번 글을 쓴지 벌써 1달가량 지났네요.

그동안 이것저것 바쁘긴 했네요. 기존 준공했던 발전소 마무리 업무 및 새로운 발전소 토지 2군데를 매입하느라(1개소는 매매, 1개소는 경매) 이런저런 일로 바쁘긴 했습니다. 

그리고 저번에 말씀드리지 못한것이 있는데, 발전사업 이전과 이후의 삶의 패턴 인데요. 가장 큰 변화는 시간이 여유로워 졌다는 겁니다. 스케쥴 조절을 스스로 할 수 있으니 유연적인 일처리가 가능하죠. 그래도 9~10시 사이에는 개인 사무실로 출근하려고 노력은 합니다. 돈도 중요하지만 시간이 제일인 것 같아요. ㅎㅎ 제가 원래 돈보다는 시간을 중요시 하는 성격이라서 년봉 보다는 9 to 6가 보장되는 회사 및 업무를 선택해 왔습니다. 그렇다고 년봉을 무조건 무시하지는 않았지만요. 일례로 약 10여년 전에 야근없는 년봉 4천과 야근있는 년봉 7천 중에 전자를 선택했었거든요. 돈을 많이 벌어도 쓸 시간이 없으면 무의미하다고 생각했죠. 그래서 이 사업을 선택을 하게 된 것인지도 모릅니다.

일단 시작해 보겠습니다. 아래 토지는 제가 2018년 초에 보았던 물건 입니다. 쌩초보 였던 시절에 입찰기일이 2~3일 정도 남아있던터라 2일만에 분석 끝내고 입찰에 참여했던 토지입니다. 물론 떨어지긴 했습니다. ㅎㅎ 결국 태양광발전소가 들어서긴 한 토지 입니다. 

가. 위치선정

일단 관심있는 토지가 선정이 된다면, 도로는 어떻게 되어있는지 보시고 대충 등고선을 보고 경사도가 어떻게 될지 예측을 합니다. 

나. 토지분석(토지이음)

국가에서 운영하는 토지이음이라는 사이트 입니다. 부동산에 관심이 있으신 분은 여기를 자주 이용하셔야 합니다. 여기에 모든 정보가 다 담겨 있거든요. 

보시면 생산관리지역에 준보전산지 입니다. 이것을 잘 기억하시구요. 아래 법률부분을 클릭하시면 법조문도 나오니 읽어보시면 대충 감이 잡히실 겁니다.

그리고 지도에서 항공사진에서 보였던 남쪽 도로가 어떤 도로인지 확인을 합니다. 지목상 도로인지, 아니면 구거인지 아니면 임야 또는 농지 인지요.

도로나 구거이면 크게 걱정할 일은 없지만, 임야나 농지이면 소유주가 누구인지 확인해 봐야 합니다. 시, 도, 또는 국가 및 관련기관 이면 상관이 없지만 개인 사유지라면 사용허가를 받아야 하거든요. 이게 쉽지 않습니다. 운좋게 쉽게 될 수도 있지만, 거의 대부분이 쉽게 되지는 않습니다. 그리고 많은 비용이 수반되지요. 세상에 공짜는 없으니깐요. ㅎㅎ

그리고 도로만큼 중요한것이 배수 입니다. 여기서 배수는 오수 및 생활하수가 아니라 우수입니다. 기본적인 토목설계에서는 우수계획이 있어야 합니다. 내 토지내에 떨어지는 우수를 어떻게 처리할 것인지에 대한 계획입니다. 일반적으로는 부지내 배수로를 설치하고 가장 가깝게 있는 구거(자연 또는 배수로)로 배수시켜야 합니다. 땅을 볼 줄 안다는 분들 중 생각보다 많은 분들이 이 부분을 간과하시는 분들이 꽤 됩니다.(그 중에는 공인중개사들도 많이 있습니다. 공인중개사 말을 100% 믿으시면 않됩니다. 나중에 책임 지지 않습니다.) 만약에 내 토지가 배수로를 연결 할 수 있는 구거가 없다면 도로가 없는 것과 같습니다. 

다. 지자체 조례 확인.

사이트는 자치법규정보시스템 (elis.go.kr) 이거구요.

여기에 보시면 각 지자체 별로 조례가 잘 정리되어 있습니다. 도시계획조례 및 개발행위규정을 보시면 해당 토지가 어떤걸로 개발이 가능하고 어떤거는 불가능한지 등을 알 수 있습니다. 개발행위규정은 생각보다 많은 지자체가 없구요. 도시계획조례에 포함되어 있는 곳이 많습니다. 

이걸로 불명확하다고 생각되시면 지자체의 개발행위 담당부서에 전화를 하셔서 물어보셔도 됩니다. 

여기까지가 대충 토지분석이구요. 다음에는 태양광발전소 분석 방법을 더 자세하게 써보도록 하겠습니다. 

토지분석은 태양광발전소를 계획하지 않더라도 내가 부동산에 관심이 많으시다면 찾아보시는게 좋습니다. 실제로 개발행위를 받으려면 더 많은 업무처리가 필요하지만 이정도만 알아도 앞으로의 일을 예상하고 처리하기 훨씬 편해집니다. 더불어 공인중개사들에게 당하지 않알 수 있지요. 생각보다 많은 공인중개사 분들이 이런부분들은 잘 모르고 있습니다. 

 예를 들어보면 최근에 토지구매를 알아보던 중 주변시세보다 싼 토지가 있어서 부동산(공인중개사)에 연락을 해봤지요. 시세를 알아보니 주변 농지가 최근에 평당 35만원 정도에 팔렸더라구요. 그렇다면 시세 평당 35~40만원 예상을 했습니다. 해당토지는 25만원이구요. 연락을 했더니 지번을 가르쳐 주면서 싸다고 지금아니면 못산다는 식으로 말을 하더라구요. 1200평 중 350평 정도는 잡종지이고 나머지는 임야 였습니다. 잡종지가 머 대단한 토지인양 얘기를 하던데, 100% 그렇다고는 할 수 없습니다. 일단 개발행위를 받은 토지이니 건축을 할려면 편하기는 하겠지요. 그렇다면 350평 개발행위 받는 비용은 얼마나 할까요? 그 토지는 나머지 850평 중 500평 정도는 도로 및 법면으로 구성되어서 쓸 수 없는 토지였습니다. 나머지 350평은 복토 5m 이상 한다면 사용은 가능한 토지 입니다. 그렇다면 여기에서 계산을 해봐야 겠죠. 실제 사용할 수 있는 토지는 잘해야 700평 그것도 절반은 개발행위 받고, 토목공사 비용도 꽤 들 듯 합니다. 350평 높이 5m 복토 하려면 흙만 5800m3 입니다. 25톤 덤프로 340대 정도 물량이지요. 거기에 보강토 또는 옹벽설치를 해야 합니다. 700평으로 금액을 계산하면 평당 43만원 정도 입니다. 거기에 저런 토목비용이 추가된다면 40만원 농지에 비해 결코 싼 가격이 아니지요. 이런것들이 땅을 보자마자 머리속에서 생각이 나야 합니다. 물론 계산기는 써야 겠지요. 단순히 제시된 가격으로만 보면 당하는 거지요.

그럼 좋은 밤 되시구요. 다음에 뵙겠습니다.^^*