2022년 전국 84개 단지 확정 앞둬
경기·인천 7600만원→2900만원
지방은 2500만원→400만원으로
3억8000만원 초과 땐 50% 부과
강남권은 감면 효과 거의 없어
시장도 위축돼 실효성 미지수
정부가 재건축으로 발생하는 초과이익에 부과하는 부담금을 평균 절반 이상으로 대폭 낮춘다.
부담금 면제기준을 현행 초과이익 3000만원 이하에서 1억원 이하로 완화하고, 1주택 장기보유자에 대해 최대 50%까지 추가 감면 혜택을 주기로 했다.
국토교통부는 29일 정부세종청사에서 이 같은 내용을 골자로 한 ‘재건축 부담금 합리화 방안’을 발표했다.
2006년 도입된 재건축 부담금(재건축 초과이익환수) 제도는 재건축 사업으로 조합원 이익이 3000만원이 넘을 경우 이익의 최대 50%까지 부담금을 부과하는 제도다.
그동안 두 차례 유예를 거쳐 올해부터 본격 시행됐다.
아직 부담금이 확정된 단지는 없지만 모두 84개 단지가 해당 지방자치단체로부터 예정액을 통보받은 상태다.
과다한 부담금으로 재건축 사업이 지연되거나 보류되는 곳이 많아지자, 정부는 8·16 공급대책에서 도심의 양질 주택 공급을 활성화하는 차원에서 재건축 부담금 제도를 개선하겠다고 발표했다.
 | 권혁진 국토교통부 주택토지실장이 29일 세종시 정부세종청사에서 재건축부담금 합리화 방안 및 개선 효과를 발표하고 있다.
연합뉴스 |
국토부는 초과이익에 따른 기준 구간을 현행 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 손질한다.
이에 따라 초과이익 1억원 이하는 부담금 면제, 1억∼1억7000만원 구간은 초과이익의 10%, 1억7000만∼2억4000만원은 20%, 2억4000만∼3억1000만원은 30%, 3억1000만∼3억8000만원 40%, 3억8000만원 초과는 50%로 각각 조정된다.
초과이익 산정 개시 시점은 ‘추진위원회 구성 승인일’에서 ‘조합 설립 인가일’로 늦추고, 재건축을 하면서 공공임대나 공공분양으로 주택을 매각한 경우에는 해당 금액을 초과이익에서 빼주기로 했다.
실수요자를 배려한 추가 감면 혜택도 제공한다.
1가구 1주택자 중 재건축 주택을 장기 보유한 경우에는 부담금을 10%에서 최대 50%까지 추가로 감면해준다.
보유기간을 주택 준공 시점부터 역산해 6년 이상부터 매년 단계적으로 감면율이 높아진다.
현금 여력이 떨어지는 만 60세 이상인 1주택 고령자에 대해서는 상속·증여·양도 등 해당 주택 처분 시까지 부담금 납부를 유예해주기로 했다.
국토부 자체 시뮬레이션 결과, 이번 개선안이 실현되면 전국 84개 단지 중 38개 단지의 부담금이 면제되는 것으로 나타났다.
특히 지방 단지의 경우 32개 단지 중 3분의 2 이상에서 부담금을 내지 않아도 된다.
서울의 경우 평균 부담금이 39% 감소하는 효과가 있을 것으로 추산됐다.
국토부는 관련 법 개정안을 이번 정기국회 회기내 발의하고 개정법 시행 이후 부담금을 부과하는 사업장부터 적용할 계획이다.
한편 국토부는 이날 일산, 분당 등 1기 신도시에 대한 정비 마스터플랜 수립을 위한 연구 용역을 발주했다고 밝혔다.
이를 계기로 국토부와 각 지자체가 공동 수립하기로 합의한 1기 신도시 정비 마스터플랜 마련 작업이 본궤도에 오르게 됐다.
연구 용역은 11월 중 착수돼 2024년 완료될 예정이다.
이와 별도로 1기 신도시 정비사업과 관련한 특별법은 지자체 의견 수렴 등을 거쳐 내년 2월 발의하기로 했다.
 | | 서울 둔촌주공 재건축 현장 모습. 연합뉴스 |
◆서울 부담금 2억3900만원→1억4600만원 ‘뚝’ 떨어져
정부가 재건축 사업의 대표적인 걸림돌로 지목됐던 재건축 부담금(초과이익환수) 제도에 칼을 빼들었다.
부담금 면제 기준을 완화하고, 초과이익 산정 개시 시점도 늦춰 재건축 사업의 추진 동력을 최대한 끌어 올린다는 구상이다.
다만 법률 개정을 위해 더불어민주당 등 야당의 동의를 얻어야 하는 데다, 최근 부동산 시장 전반이 위축된 상황이라 실효성은 미지수라는 지적도 나온다.
◆재건축 부담금 ‘반쪽’, 지방이 더 ‘수혜’
국토교통부는 29일 재건축 부담금 면제 기준을 완화하는 동시에 초과이익 기준을 넓혀 부담금을 전반적으로 덜어주는 개선안을 제시했다.
재건축 부담금은 재건축 사업을 거치며 오른 집값에서 건축비 등 개발 비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익에 세금을 매겨 환수하는 제도다.
현재는 조합 1가구당 초과이익에 따른 부담금을 3000만원까지는 면제해주고, 그 이상부터는 2000만원 단위로 초과이익의 10%를 세금으로 매기는 구조다.
국토부는 면제 기준을 3000만원에서 1억원으로 올리고, 2000만원씩 나눠진 구간을 7000만원으로 조정했다.
이는 재건축 부담금 제도가 도입된 2006년부터 최근까지 집값이 3∼4배 오른 것을 감안한 조치다.
초과이익 산정 개시 시점도 현행 추진위원회 구성 승인일에서 조합 설립 인가 시점으로 늦췄다.
통상 재건축 추진위 구성에서 조합 설립까지 약 2년이 소요되는데, 이 기간만큼의 집값 상승분에 대한 부담금 부과를 피할 수 있게 된 셈이다.
국토부에 따르면, 올해 전국에서 84개 단지가 부담금 확정을 앞두고 있다.
84개 단지에 부과되는 가구당 평균 부담금이 9800만원에서 4800만원으로 51% 경감될 것으로 예상된다.
지역별로는 지방이 크게 수혜를 볼 것으로 기대되는 반면, 서울 재건축 단지는 상대적으로 감면 효과가 작다.
지방의 경우 2500만원에서 400만원으로 평균 부담금이 84% 낮아지고, 경기·인천 지역은 7600만원에서 2900만원으로 62% 줄어든다.
서울은 2억3900만원에서 1억4600만원으로 39% 감소할 것으로 추산된다.
◆부담금 줄어도 효과는 ‘글쎄’
전문가들은 재건축을 추진 중인 주요 단지들은 이번 개선안을 계기로 사업 추진 동력을 얻을 수 있을 것이라고 평가했다.
정비업계에서도 대체로 개선안을 긍정적으로 인식하는 분위기다.
다만 지역별 온도차가 뚜렷하다.
지방과 수도권 일부 지역은 부담금이 아예 면제되거나 대폭 축소되는 반면, 서울 강남권 고가 재건축 단지는 거의 변동이 없어서다.
국토부는 부과 구간을 조정하면서 부과율에는 손을 대지 않았기 때문에 개선안이 적용돼도 초과이익 최대 구간(3억8000만원 초과)은 50%를 세금으로 내야 한다.
부담금 규모가 10억원을 넘을 수 있는 강남권 재건축 단지의 경우에는 당초 예정액에 비해 감면 효과가 10%를 넘지 않을 것으로 알려졌다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “부담금 면제 기준을 1억원으로 높이면서 지방과 수도권 외곽 등지에선 부과 대상에서 제외되는 단지들이 나올 수 있기 때문에 일부 재건축 단지는 정비사업 속도가 개선될 수 있을 것”이라고 기대하면서도 “강남권 고가 아파트 밀집지에서는 여전히 부담금 완화 수위에 대한 불만이 있을 것”이라고 내다봤다.
더불어민주당 등 야당이 이번 개선안에 그대로 동의해줄지도 미지수다.
임병철 부동산R114 수석연구원은 “여야가 합의에 이르지 못하면 개편안이 장기간 국회에 계류될 가능성이 크다”면서 “분양가 상한제에 따른 조합원들의 불만이 여전하고, 금리 인상 기조와 함께 경기침체 우려가 깊어지고 있어 이번 발표가 시장 전반의 가격 상승 압력으로 작용하기도 어려워 보인다”고 말했다.
박세준 기자 3jun@segye.com
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