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강제경매개시 등기된 건물을 매매로 매수할 경우 등기부가 깨끗해지는 과정
제가 전세로 거주중인 다가구 건물 (총 임차인 4명)이 경매가 진행되었습니다.
다음주에 배당요구 종기가 끝나고 약 3개월정도 후 경매가 개시된다고 하는데,
부동산 경기도 좋지 않은데다가 옥상층 불법건축물에 대한 이행강제금 부과중인 하자가 있다보니,
낙찰 예상 범위는 2회 이상 유찰 후 최종 8억 이하가 될 확률이 매우 높습니다.
헌데 근저당 및 선순위 압류채권 3종(국세+지방세+건보료)의 금액 역시 적지 않아,
대항력(확정일자)이 가장 늦어
안타깝게도 2.3억의 보증금을 회수하지 못할 가능성이 매우 큰 임차인(이하 고액임차인이라 함)
께서 9억정도에 이 건물을 매수하고자 하십니다.
이에 질문드립니다.
1. 질문 : 고액임차인이 매수할 경우, 다른 임차인들이 확인하고 조치해야 할 사항?
보통 매각의 형태는 현 임차인들의 계약을 그대로 매수인이 인수/승계하는 것으로 알고 있는데,
그렇다면 임차인(저와 같은) 입장에서는 아무것도 달라지는 것이 없는것일까요?
즉, 등기부상 소유권만 (현)임대인->(후)매수인으로 바뀔 뿐
임차인들은 계약을 다시할 필요도 없고, 퇴거시 보증금은 (후)매수인에게 청구하면 되고,
딱히 변동사항, 필수 확인사항, 기타 제가 알아둘 사항 등은 없는 것인지요?
2. 질문 : 등기부등본은 깨끗해지는가? (=이제 걱정하지 않고 살아도 되는지, 이사 나갈 수 있는지)
저를 포함한 모든 임차인들은, 임대인의 체납 3종세트부터 해서
2022년에는 결국 국세 체납으로 인한 세무서로부터 공매 등기까지 개시되자
불안하고 정이 떨어져서 2년전부터 이사를 나가고 싶었으나 임대인에게 보증금이 나오지 않아 나가지 못했습니다.
5년 전 제가 들어올때까지만 해도 등기부등본이 참 깨끗했습니다.
그 해부터 이미 국세/지방세/건보료 등이 계속 체납중이었지만 알 수 없었고,
(그 당시엔 국세/지방세 완납 증명서를 의무적으로 임대인에게 강력 요구하지 못하던 시절)
임대인의 거짓말 (이행강제금 해소완료+체납중인 사항 일체 없음)을 중개사도 그대로 믿고 설명하였으나,
입주 다음해인 4년 전부터 등기부등본에 모든 압류와 공매개시 등기가 달리기 시작했죠.
근저당 4억이 붙어있는데다가 그 아래에는 온통 신축 이후부터 지금 5년째 부과중인 이행강제금부터 해서
국세의 압류등기 및 말소등기 반복, 여기에 건강보험공단의 압류등기까지 선순위로 걸려있으니,
아무리 신축이어도 누구도 전세로는 들어오려 하지 않으니
월세(그것도 보증금 소액임차인 최우선변제범위로만)로만 받을 수 있었으나,
월세로 다음 세입자를 받으면 돈이 없는 임대인은 전세 임차인들의 보증금을 내주지 못하고,
모든 전세 임차인들은 이사도 나갈 수 없었습니다.
그렇다고 제가 임차권 등기를 해놓고 그냥 나가버리기에는, 그 당시 제가 가장 확정일자가 늦었기에
제 임차권등기로 강제경매를 개시해도 보증금 회수가 안되는 것은 마찬가지였구요.
결국 2024년까지 끌려왔습니다.
그러다 결국 확정일자가 빠른 임차인 분 한 분은, 임차권 등기를 해버리고 이사를 나가버린 후,
당연히 끝까지 받지 못한 임차권 등기를 원인으로 이번에 강제경매개시 신청을 하게 된 것입니다.
이분은 대항력이 빠르기에, 배당순위에서 경매비용+서울시 소액임차인 최우선변제+근저당을 배당한 후
가장 먼저 배당을 받으니 보증금 회수가 가능할 것으로 판단하셨구요.
궁금한 것은, 이런 더러운 등기부등본이 매매가 이루어지면 드디어 깨끗해지는가?입니다.
지방세(이행강제금 및 재산세)를 제외하고 나머지 압류들은
당해세가 아닌 임대인 개인으로부터 발생한 채무인데,
(근저당4억, 종소세, 임대인 건강보험료 5년 체납분 2400만원 등)
매매로 임차인분께 소유권자가 바뀌면 위 압류들은 (새)소유자에게 귀속되지 못할테고,
그러면 반드시 매매과정에서 위 압류를 전부 해결(납부 및 압류등기 말소)해야만 처분이 가능한걸로 알고 있거든요.
그럼 고액임차인이 9억에 건물을 매수할 때,
그 돈으로 위 채무들을 모두 해결하여 등기부등본을 깨끗하게 만드는 과정이 필수 선행이며,
근저당 및 모든 압류가 말소되는 결과가 보장되는 것인지요?
(맞다면 현 임대인은 9억에 매각하고도 손에 쥐는 매각대금은 거의 없다시피 하겠네요)
3. 질문 :
고액임차인분께선 사실 보증금회수가 안되니 울며겨자먹기+약간의 투자목적으로 매수하게 됩니다.
(지금 부동산 경기가 안좋아지기 전에는 약 12억 이상으로 매수 희망자들도 있었던 건물이다보니..
지금 9억에 매수하는 것은 손해보며 매수하는 것이 아닌 나중에 차익도 노려볼 수 있다는 기대로요)
그러나 지금과 같은 상황에 매매계약을 어떻게 체결해야 하는지 전혀 모르는 미경험자이십니다.
그래서 이런 경우 어떤 절차로 매매가 진행되는지 저에게 물어보시는데,
당연히 저도 잘 모릅니다 ^^;
계약서를 어떤 조건으로 해야 하는지,
처분을 하고 소유권을 변경하려면 압류 해제가 선행되어야 하는데 압류를 해제하려면
경매개시인(임차권자), 건보공단, 구청, 세무서 등 채권자들에게 완납을 해야 할텐데
이 돈은 누구에게서 언제 나가는 순서인것인지 등..
물론 결국은 전문가(부동산 중개인)의 중개를 통해 매매가 이루어지겠지만,
이 과정을 처리할 부동산 자체가 10여년전부터 양아치 임대인과 한통속으로 이런저런 작업을 많이 해온 부동산이다보니,
매수하시려는 고액임차인분께서 막연한 불안감과, 대략적인 가이드와 주의사항을 궁금해하시네요.
사족.
사실 저는 당연히 이사일자로만 비교 했을 때 제가 가장 늦은 대항력일거라고 확신하고 있었는데,
가장 먼저 이사왔던 고액임차인분께서 실수로 대항력을 갖추지 못하여 (확정일자를 받지 않고 5년간 거주..)
저는 경매가 진행되더라도 배당을 받아 회수가 되는 상황이 되어버렸네요.
어쩌다보니 남의 불행으로 제가 보증금 보존이 되는 상황인데,
마냥 기분이 좋지만은 않습니다.
당연히 제가 마지막 순번이라고 생각하고 스트레스 받은 지난 3년간 맘고생도 많이 해서
지금 그분들 마음도 십분 이해가 가는데다가..
오며가며 마주칠 때 꼭 인사드린 같은 건물 이웃이다보니
왜 정작 원인제공자인 양아치 임대인의 잘못으로 인한 손해는
임차인 중 한 가구가 봐야 하는지..
그 폭탄이 누구한테 가든간에 참 씁쓸하네요.
임차권 등기 해놓고 나가버린 후 경매를 신청한 (전)세입자 한 분만 제외하고는(현업 공인중개사)
저를 포함한 임차인 모두가 이런 경우가 처음이다보니,
어떤 조언이든 감사히 듣고 참고하겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다. | 
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