대깨 형님들이 요새 '글로벌 시장 오른거 안보이냐?" 라고 하시는 것을 보면

박근혜 시절에 글로벌 시장 상승장이었는데  왜 부동산 조금 오른 걸로 욕하시고  

문프는 왜 갑자기 강남과 전쟁을 벌이신거죠?  라고 되묻고 싶다.

해외는 08-09 리먼 사태 이후 2013년 저점을 지나서  글로벌 대도시의 초고가 부동산들이 고점을 회복해나가는 것을

한국은 2017년 초가 되어서야 강남 일부 33평이 회복했을 뿐이었다.

유동성 장세와 저금리에서 문프가 아무것도 하지 않았어도  부동산은 상승했을 것이다.

이것만큼은 문프의 편을 들어주고 싶다.

하.지.만

현재의 가격은 지금 우리가 마주해서는 안 될 가격이었고  마주하지 않을 수 있었다.

(박병찬씨 말처럼 상승을 막을 순 없다고 생각한다. 다만 그 속도를 최대한 늦추는 것이 '정책'이 할 수 있는 최선이다 - 다만 

 지난 4년간 우린 그 반대의 '정책'을 써왔고  4년 안에 만나기에는 너무 높은 상승을 마주하고 있다.)

박근혜가 탄핵을 당했다고  올바른 도심개발의 방향성까지 부정할 필요는 없었다.

왜곡을 거듭한 5년간 꼬일대로 꼬인 부동산 시장은  향후 대선에서  어느 정당의 후보가 이기든 풀기 어려운 문제로 남아있다.

그 이유를 알아보겠습니다.

1. 시장 공급의 어려움

 시장에 공급은 2가지가 있다.   순수한 정비사업 분양물량 / 기존 아파트 매도물량

  1) 다음 정권에서 나올만한 대책으로 '양도세 완화' 라는 카드가 있다. (기존 아파트 매도 물량 유도)

 아마 일반세율로 돌리고 중과세를 풀어준다는 것일텐데  나는 정확하게  '비정상의 정상화'라는 말을 써줬으면 한다.

 완화라는 것은 혜택을 주는 것인데  원래 일반과세였던 것을 중과세했다가 정상으로 돌리는게 어떻게 혜택이 될 수 있을까?

 또한 현 정부처럼 '기한'을 정하지 말았으면 한다.

 "몇년 몇월까지만 '혜택'을 줄게~" 의 결말을 우린 너무 잘 알고 있다. 그 기간만 끝나면? 다시 물량은 잠긴다.

 필요하다면 일반세율에서 더 낮은 세율을 유지하는 것도 방법이라고 생각한다.

  확실히 효과는 있을 것이다. (다만 수익을 확정짓는 사람들을 배아파할 국민들이 좀 더 멀리 보는 똑똑함을 지녔길 바란다.)

  2) 재건축/재개발 정비사업

 누군가 나에게 대한민국 대통령이나 기재부 장관 자리라는 '영광'을 제공한다면  다음 대통령은 거절하고 싶다. 

 그 정도로 다음 대통령 / 서울시장 자리는 욕받이/액받이 자리가 될 것이다.

  정비사업지. 특히 재건축 아파트들은 지금 재초환을 유예해주게 된다면  당장에 4~5억씩 뛸 것이다. (참고로 최소한이다...)

  시세가 눌려있던 게  정상가치를 찾아가는 과정이지만 누군가에게는 앉아서 수억원  사업 진행이 된다면 십수억을 넘게 벌게 될텐데

 벌써부터 민주당의 공세가 두렵다.

  바라건데  민주당 내에서도 현실을 인정하고  국민의 힘도 이긴다면 '국민들에게 설명' 부터 제대로 하길 바란다.

  정비사업 규제를 푼다고  가격이 내려가지도  공급이 증가하지도 않을 것이다.

  오히려 가격은 상승하고 정비사업지들은 요구조건을 가지고 협상할 것이다. 

  이 때 국민들에게  정비사업지들의 합당한 요구는 들어주고 그들이 돈을 벌게 해주는게 '공급'을 하는 길이라는 것을 이해시키고 설명시키는 과정이 필요하다.

  다만 이러한 노력 끝에 규제를 풀 용단을 내린다면  정비사업지들에게도 하나의 규제는 새로 걸었으면 좋겠다.

  "니들이 원하는 대로 해준다. 다만 경기가 꺾이더라도 사업 속도 조절 없이 할 자신 있는 단지만 신청해라. 약속 어길시 무조건 후순위로 밀어버린다.' 라는 규제

  실제로 경기가 꺾이면  분양가를 제대로 받기도 어렵고 사업이 어려워서  사업이 엎어지는 경우를 많이 보곤한다.

  원하는게 있다면 조건도 거는 것은 당연한 일.   이 정도 조건은 걸어야 순서를 정해서 차근차근  정비사업을 진행할 수 있다고 생각한다.

  옵티미스틱님 댓글보고 추가 

  분양가 상한제 폐지와 최소한 주변 입주 10년차 아파트 매매가 수준의 분양가는 보장해주길 바랍니다.

  정비사업은 내 땅의 일부를 기부채납 후에  남은 땅을 '일반분양' 하여  수익이 남으면  환급/무상을 받고 모자라면 분담금을 내는 사업입니다.

  내 땅을 내가 파는데 왜 헐값에 팔아야 하며  그렇다면 누가 사업을 진행할까요?

  정비사업들은 헌집주면 무조건 새집주는 공짜 사업이 아닙니다.

  대규모 미분양이 터졌던 박근혜 시절에도  주변 입주 10년차 아파트 매매가 수준의 분양가는 보장 받았습니다.  신축 아파트를 주변 10년차 매매가로

  분양 받아도 수분양자는 남는 게 있는 것이죠.

   또한 분양가가 올라야 양질의 아파트도 공급이 가능한 것입니다.

2. 폭발하는 이주/멸실 수요 - 전세 상승  - 리모델링은 힘들 것이다.

재건축/재개발을 계속 미루면 발생하는 일은  '전세'의 상승이다.

무슨 말이냐고?  재건축 재개발은  이주와 멸실을 불러온다.

최근 반포 124주구의 이주가 시작됨에 따라  서초,용산,동작구 일대의 전세가격이 일시에 오른 것을 우리는 알고 있다.

그런데 이런 곳이 한둘이 아니라면?   예를 들어  공급을 해야하니  잠실5단지, 은마아파트,  여의도 시범, 목동 신시가지7, 상계주공 등

이런 식으로 각 지역 대장급들 아파트 한개 단지만 움직여도 지역별로 수천가구의 이주가 나온다.  

 해당지역에서 2개 단지라도 움직인다면??  상상하기도 싫은 것이다.

지금이라도 순번을 정해야하고 상황이고

눈여겨 보는 지역에 '대규모 이주'가 예정된 것이 보인다면  꼭 재건축 아파트가 아니라

주변 신축/준신축만 투자하거나 실거주해도  전세가격이 오르면서 매매가를 올릴 확률이 매우 높다.

(재개발 사업지들 주변도 이주수요 체크는 중요하다고 생각)

- 추가로 요즘 리모델링으로 매수자들을 유혹하는 단지들이 많은데  

리모델링은 개인적으로 들어가는 돈에 비해 평면 개선도 어렵고 효과가 좋은 것 같지는 않다고 생각합니다.

본격적인 재개발/재건축 정비사업 활성화로  이주/멸실 - 전세상승이 나온다면

리모델링 사업 이주는 후순위로 밀어버릴 확률이 더 높겠죠.(또한 재건축은 꼭 해줘야하는 반면에 리모델링은 15년 연한 도래하는 단지들이 너무 많습니다.)

3. 오세훈 시장 욕심을 버려주세요

나 따위가 감히 서울시장에게 훈계를 해서 죄송한 마음이지만 솔직히 요즘 오세훈의 행보는 ㄱ ㅅ ㄲ 이다.

오세훈은 내 뇌피셜이지만 4년 뒤 차차기 대선을 염두에 두고 서울시를 바라보고 있다는 생각이다.

시세를 최대한 누르면서 4년 임기만 채우자는 느낌

대통령만큼이나 중요한 것이 서울시장의 도움인데 (원순씨의 10년을 기억하자....)  최근 정비사업지들에  내미는 오세훈의 손길은

달갑지가 않다.

1) 재개발 지역 신축빌라 현금청산 - 공공재개발처럼  향후 신통기획 지정이 되면 소급해버리는 이슈가 화제라고 한다.

  언제 지정될지도 모르는 재개발 사업지 선정 때문에 소급해버리는 공공재개발 이후  동의서 걷는게 난항이 된 건 알면서도 저런 짓을 하는게 너무 밉상이다.

2) 공공재건축 같은 '신통기획' 재건축 :  오세훈표 공공기획 재건축이라는 말로  송파구 오금현대를 점찍었던 오세훈씨

   우리가 기대한건 첼리투스 때처럼 화끈하게 기부채납하고 화끈하게 허가해주는 것을 기대했지만  뚜껑을 열어보니  종상향 조금 받는 대가로 임대 21%

   단지내 공공보행로, 공유주차장 끔찍한 건폐율이었다.

   이는 실제로 오세훈 취임 후에  지구단위계획이 나왔던 잠실 아시아선수촌이나 강동구 재건축에서도 보였던 행보로  왜 이딴 짓을 자꾸 하시는지 의문이다.

   박원순이랑 다를게 크게 없는 느낌.

   물론 이것이 '추진력을 얻기 위함'이었다는 식의 눈속임이었다면  다행이지만   신통기획 재건축이 이런 식이라면 과거 압구정과 여의도에서 캔슬 놨던 것처럼

   대규모 단지들은 '기다림'을 택할 것이다.

   지금 아쉬운 건  다음 대통령과 서울시장이다. (아 물론 세훈이는 재건축들이 알아서 사업진행 멈추면 좋아할지도 ^^)

   그리고 잠실5단지 보유하면서  시민들은 '환매조건부' 토지임대부에 살게하겠다는 좌파 '김헌동'을 감싸는 당신의 선택을 보면서 너무 역겨웠습니다. 

    재선 하시면 정신 좀 차리시길 바래요. 

위에 적은 3가지들이 제가 개인적으로 생각하는 2022년 이후  다음 대통령이 겪으실 어려움이라고 생각합니다.  + 여소야대의 어깃장 / 대외 변수 정도(이건 뭐 예측이 안되니)

찢재명이 당선된다면  모든 부분에서 현 정권  강화버전이니  매운맛으로 준비하면 되실테고

아마 큰 이변이 없다면 윤석열씨가 당선될 것 같은데  무주택자 분들께 한마디 드립니다.

정말 시장을 정상화 시키고 싶다면  '하락 안정화'는 없습니다.

'상승 안정화'의 길은 있습니다.

잘못된 길을 5년간 걸어왔던 한국 부동산 시장입니다.

되돌아가는 것만 5년은 걸어가야할 것입니다.(그 과실은 다다음 정부에서 먹게 되겠죠)

윤석열이 당선된다고 하여도  공급 안정을 위해서  규제를 푸는 순간 

'상승'이 일어날 것입니다.

'강남'은 더 많이 오를지도 모릅니다. 

그런 것들을 배아파하지 않아야 공급을 진행할 수 있고  하나 둘 정비사업지들이 사업을 진행할수록 

이유없는 급등은 없어지고 무주택 여러분들도 분양 받을 수 있는 아파트들이 생겨날 수 있습니다.

정치인들에게 '올바른 방법'을 요구하는 똑똑한 시민분들이 늘어나길 바랍니다.

다음 대통령과 장관 - 서울시장은 너무  어려운 시간을 보내시게 될 것입니다.

욕먹는 것을 두려워하시기 보다는 '설명'과 '정공법'으로 부동산 시장을  '정상화' 시켜주시기 바랍니다.

만약 일시적 양도세 완화 같은 얕은 수와 지금 같은 정비사업의 과도한 규제라면  저는 대통령이 바뀌어도  상황은 계속 심각할 것이라고 생각합니다.

마지막은 용두사미 같이 마무리가 되었는데  2021년 말 대출총량규제와 다음 대선의 영향으로 시장이 굉장히 혼란스럽습니다.

이미 탑승하신 분들은 상관없지만 신규매수를 노리시는 분들은 12월이나 내년 3월 이전 사이에   일시적 2주택자 처분 물건이나  법인이 던져야 하는 물건들을

네고해서 노려보시면 좋은 기회가 될 것 같습니다. - (물론 선택의 결과를 책임져드릴 수 있는게 아니지만 저라면 저 때 매수 시도를 해볼 것 같습니다.)

반드시 해당 기간 안에 정리해야하는 물건들은 충분히 네고가 가능할 수 있으니 (시장의 불확실성 때문에) 노리는 물건들 매도사유도 알아내실 수 있는 만큼 알아내서 대처하시길 바랍니다.

부족한 글 읽어주셔서 감사하고 잘못된 부분이나 보완할 부분들은 댓글로 지적바랍니다.