살아남을 부동산 계산해보기2

재건축이 가능햐냐 or 아니냐

그 이유를 설명드립니다.

물론, 강남 용산 같은 상급지는 걱정할필요 없습니다.

제가 사는 곳이 재건축으로 시끄러워서 이래저래 공부 하고있습니다.

그래서 정보공유와 틀린게 있을지 없을지 확인해보려고 글을 씁니다.

1. 재건축 사업성

사업성은 기존집값 + 재건축사업비를 합친 금액이 분양가보다 클지를 예측하는 것이죠.

설명을 위해 예를 들어보겠습니다. 러프하게 계산합니다. 

그리고 시간에 따른 상승과 하락은 고려하지 않겠습니다.

분당 어딘가에 용적률이 200%, 34평, 15억 아파트가 있습니다.

현재 건축비는 평당 1,000만원이 약간 안될거고, 사업비는 33% 가산하면 1,300만원 정도 됩니다.

그럼 34평을 새로 짓는 금액은 4억4,200만원이네요. 4.5억으로 보겠습니다.

용적률이 200%에서 300%이 된다는건, 동일평형 기준 1.5세대가 된다는거죠.

재건축 뒤 새집의 가격이 20억이 된다고 보면, 조합원분양가는 보통 70~80%로 보니 중간인 75% 15억으로 보겠습니다.

15억 에서 15억이네요? 그렇다는건 내돈이 안들어가고 본전이라는 겁니다.

시간을 고려하지 않고 단순계산해보면,

15억(기존집) + 6.75억(.1.5세대분 건축비) < 15억(새로 받는 집) + 10억(0.5세대 분양가)

사업성이 있어보입니다.

만약 지금 집의 용적률이 250%이고 300%로 재건축 한다면,

15억(기존집) + 5.4억(1.2세대분 건축비) > 15억(새로 받는 집) + 4억(0.2세대 분양가)

추가로 필요한 돈이 1억4,000만원 이네요. 

사실 위에서보다 실제는 변수가 훨신 많습니다.

하지만 사업성이 안나오면 진행 자체가 어려우니 1순위로 봐야하죠.

2. 원주민들의 재정상황

위처럼 사업성이 너무 좋아 내돈이 안들면서 건축하는 경우도 있겠지만, 보통은 내돈이 들어갑니다.

용적률이 200보다 많이 높거나, 기존 집값(토지지분의 값)이 15억이 안되는 입지라면 말이죠.

원 주민들의 대부분은 이미 대출이 있거나 or 은퇴를 하여 더이상 추가분담금을 낼 여력이 없거나 입니다.

현실적으로 큰 문제 없이 사업이 진행되려면 내돈이 안들어가면서 새집이 나와야 합니다.

따라서 많은 전문가들이 1기 신도시들 중 분당이 아니라면 실질적 재건축이 어렵다는 말을 하는거죠.

1,2번이 잘 진행된다고 하더라도, 재건축에 따른 입장차이 때문에 서로 싸우고 한없이 딜레이 되는 부분도 있습니다.

강남도 기본 20년씩 걸린 이유죠.

이부분은 오후에 다시 써보겠습니다.