안녕하세요 ?

저는 수원시 권선구 소재 하늘채 아파트 분양권을

조정대상지역으로 지정되기 이전에 해당 아파트 조합원과 분양권 매매계약을 체결한 후 

계약금을 지급하였고, 얼마 지나지 않아 해당 지역이 조정대상지역으로 지정이 되었습니다.

매매당시에는 거주기간 적용을 받지 않는다고 하였는데, 사용승인 후 이런 저런 말이 많네요.

이에, 국세청에 질의한 결과 아래와 같은 답변을 받았습니다만,

제가 이해하기가 좀 어려워 여러 선배분들의 해석을 도움받고 싶어 글을 올립니다.

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안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.

국세상담센터 홈페이지(클릭)내 ”세법상담정보”, “상담사례 검색하기”를통해 세목별로 자주 묻는 주제에 대한 질의응답 자료를 간편하게 확인할 수 있으니 많은 이용 부탁드립니다.

귀 상담의 경우,

유선상 답변 드린 바와 같이 소득세법 시행령 제154조 제1항에 따라 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년 이상이고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우 1세대 1주택 비과세 특례 적용이 가능한 것입니다. (단, 양도가액 12억원 초과분은 과세)

다만, 소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호에 따라 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우에는 2년 이상 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.

한편, 수원시 권선구의 경우 2020년 2월 21일에 조정대상지역으로 지정되어 2022년 11월 14일에 해제된 것으로, 귀하가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 분양권에 대하여 매매계약을 체결하고 계약금 지급일 현재 무주택자였던 경우에는 1세대 1주택 비과세 판단 시 거주기간의 제한을 받지 않는 것으로 판단됩니다.

(저는 조정대상지역 공고일 이전인 2020년 2월 4일로 계약하였고 계약금을 지불하였습니다. 계약 당시 보유주택 없었습니다.)

한편, 귀 사례가 일반 분양아파트가 아닌 지역주택조합의 조합원입주권을 승계 취득한 경우에 해당한다면 아래 해석사례(양도, 서면-2021-법규재산-6441 [법규과-791] , 2023.03.29.)로 보아 사업계획승인일 이후지역주택조합의 조합원의 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 조정대상지역 공고 이전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하고, 계약금 지급 당시 무주택인 경우에는 1세대1주택 비과세의 거주요건을 적용하지 않는 것으로 판단됩니다.

▣ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우

▣ 양도, 서면-2021-법규재산-6441 [법규과-791] , 2023.03.29.

[ 제 목 ]

조정대상지역 공고일 이전에 지역주택조합의 신규주택을 취득할 수 있는 권리 또는 분양권을 취득하기 위한 매매계약 체결 시, 거주요건 적용 여부

[ 요 지 ]

조정대상지역 공고일 이전에 지역주택조합원의 신규주택을 취득할 수 있는 권리(주택법§15에 따라 사업계획승인을 받음) 또는 분양권을 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우는 소득령§154①(5)에 해당하여 거주요건을 적용하지 않는 것임

[ 회 신 ]

귀 서면질의의 사실관계와 같이, 무주택세대갭주택법」 제2조제11호가목에 따른 지역주택조합에 조합원 가입계약을 하고 같은 법 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받은 조합원의 신규주택을 취득할 수 있는 권리(A)에 대하여, 조정대상지역 공고 이전 「매매계약」을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우, 「소득세법 시행령」제154조제1항제5호에 따라 1세대1주택 비과세의 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.

또한, 조정대상지역 공고 이전에 분양권(B)에 대한 「매매계약」을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우로서, 그 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니한 경우에도 「소득세법 시행령」제154조제1항제5호에 따라 1세대1주택 비과세의 거주요건을 적용하지 않는 것입니다.

[ 관련법령 ]

소득세법 제88조【정의】

* 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.

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결과적으로,

조정대상지역 이전에 지역주택조합의 조합원 자격을 승계받은 경우인데,

이 경우 2년 거주조건을 적용 받는지, 아니면 받지 않는것인지 판단이 어렵네요.

말이 너무 어려워요. ㅠ

부탁드립니다.