전세계약 만기시 세입자가 해야 될일(feat. 전세금 반환에 어려움을을 느끼는 신혼부부에게)3

1. 부동산 중개인은 세입자편이 아닙니다.

세입자는  한번 만 계약하면 끝입니다. 반면에 임대인(집주인)은 계속 임차물건을 공급해주는 단골입니다. 누굴 위해 일할것 같은가요?

> 그러니까 정확히 규정과 관례를 알고 접근해야 됩니다.(막연히 부동산이 나한테 잘해주겠지 이런 태도는 최악으로 가는 지름길입니다.)

2. 권리상 하자가 없는 물건이라면 중개인은 전세금 반환에 대해 책임이 없습니다.

실제로 전세 사기가 발생했어도 중개인이 책임지는 걸 본적이 있나요? 

> 그러니까 중개인이 어리버리하거나 주인편들면 관례와 법규를 들이되면서 설득하던가. 주인하고 직접 상대하세요.

3. 우리는 언제 신규 전세계약(이사갈 집 계약)을 해야 되는가 

원칙적으로 계약이 종료되면 보증금은 즉시 반환해야 합니다.(세입자는 임차한 부동산을 반환해야 함)

이게 맞지만 관례적으로 그렇게 이루어지지 않습니다. 즉 집주인들이 돈이 없습니다. 그렇기 때문에 신규 임차인이 구해지지 않으면 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많습니다.

그렇기 때문에 관행적으로 자기가 살고있는 전세집이 신규 계약이 되야 전세집을 구하는게 가장 안전합니다.

만약 그렇게 하지 않는다면 다음과 같은 상황에 처할 수 있습니다.

1. 보증금 안 받아도 신규 전세집 잔금을 치를 수 있다.(자금 여유가 있는 경우)

> 8일 계약은 정말 바보 같은 짓입니다. 

왜냐하면 님이 5일이든 8일이든 새로운 전세집으로 가게 되면 제일 먼저 해야 될게 먼가요? 전입신고입니다. 즉 이 집에서 전입신고를 빼야 한다는 거죠

전입신고를 뺀다는 건 님의 전세금이 후순위로 밀린다는 겁니다.(다가구일 겨우 더욱더 치명적임) 

집주인은 10월 14일에 계약 종료기 때문에 14일에 전세금 반환에 대한 책임이 있는거지 5일이든 8일이든 줄 필요가 없습니다. 즉 님은 전세금을 받지 못한채 전입신고를 빼는거고 이건 거의 자발적 전세사기로 자신을 몰아 넣는 행위입니다.

이 경우(전세금을 안받더라도 계약을 체결할만큼 돈에 여유가 있는 경우)에는 10월 14일 이후에 계약을 체결했어야 합니다. 즉 집주인이 돈을 안줄 경우 임차권 등기를 쳐야 되는데 그게 몇칠 시간여유가 필요합니다. 

즉 집주인이 돈을 못 줄 경우를 생각하고 행동했어야 했는데 님은 최악은 생각하지 않고 너무 본인 편의적으로 생각하고 행동한것입니다.

2. 돈에 여유가 없다. 

더 암담한 수렁에 빠진겁니다. 집주인이 돈을 주지 못하면 님은 새로운 전세집에 잔금을 치를 수 없고 그 전세집 주인이 이해해주지 않는 한 계약금 몰수 당할 수 있습니다.(지금 가계약금 100-200 걸었다면 포기하는게 훨씬 현명한 판단일 수 있습니다.)

3. 그렇다면 어떻게 행동을 했어야 했는가?

1) 지금 전세집이 나갈때까지 기다린다.

지금 살고 있는 전세집에 새로 신규 계약이 체결되는걸 확인하고 님이 이사갈 집 계약을 해야 합니다.

더 정확히는 새로운 세입자가 계약을 체결하고 계약금 2400을 집주인한테 주면(10%) 집주인은 그 돈을 님한테 줍니다.(즉 전세 보증금 10%를 먼저줌) 그리고 그 돈으로 새로운 집 계약을 얻는 겁니다.

2) 전세집이 계속 안나가는데 집주인이 충분히  돈이 있어서 반환할 의사를 내비치는 경우 

이런 경우라면 집주인한테 새로운 집 계약을 위해 10% 보증금을 먼저 달라고 요청합니다. 정말 자금 여유가 있다면 주겠죠. 그러면 믿고 새로운 집을 계약합니다. 중요한것은 10월 14일 이후로 

그러다 집주인이 계약금을 반환하면 그돈받고 바로 잔금 치르고 이사가면 됩니다.

만약에 집주인이 그날 돈을 돌려주지 못하면 님은 새로운 집 계약을 포기하거나 연장하고(이럴 경우 반드시 집주인이 계약금을 반환한다는 의사 표현한 문자나 음성녹취 필수) 

임차권 등기 치고 이사를 가면 됩니다.(계약금 몰수에 대한 것도 집주인한테 일정부분 요구 할수 있음)

3) 내가 돈이 충분해서 보증금을 안받아도 이사갈수 있는 경우 

이런 경우는 10월 14일 이후 계약 후 임차권 등기 치고 이사를 가면 됩니다.

몇 줄 요약 

1. 관례상 내가 사는 집 전세 계약이 된 후 새로운 집을 얻는게 맞다.(관례든 머든 이게 제일 안전하고 편함)

2. 10월 14일 계약 종료면 집주인은 14일 이후부터 보증금을 돌려주는거지 그 전에 돌려주는 건 집주인 마음임

3. 지금 상황에서 8일에 신규 전세계약을 한것은 정말 잘못한 일이다.(전입신고를 빼는 것은 내 전세금을  안받겠다는 것과 다를바 없음)

4. 임차권 등기를 치려고 해도 계약이 종료된 후에 칠 수 있음(즉 10월 14일 이후)

5. 단 전세권 설정이 되어 있다면 괜찮음