뇌피셜이지만 중층 재건축은 어떻게든 될거 같은데요29
- [* 비회원 *]
- 등록일 2023-07-06 13:06
- 조회수 1300
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파워링크 
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 blk6spd
계산기를 어떻게 두드렸는지 모르겠지만 일단 원래 없던 재초환 기부채납 임대 없애면 바로 쌉가능합니다.
중충이 재건축 안된다는건 우리나라의 아파트 1/3을 슬럼화시키겠다는 개소리에요 ㅋㅋ 그것도 죄다 전국 핵심지들.
노태우대통령 200만호가 전부 중층이에요 |
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동숭동
@대장범생이 그 분담금 이야기는 모르는 이들에게나 통하는 이야기지요.
모든 사업이 그렇듯, input 금액보다 output이 높으면 사업 진행하게 되어 있습니다. 중요한 것은 입주 후 시세가 어떤가, 이게 먼저이고 나머지는 그 다음.
그리고 분담금이 크냐 작냐는 일종의 조삼모사 같은 것인게 분담금이 없거나 돌려받을 정도면 이미 현재 아파트 가격에 그게 프리미엄으로 다 얹혀 있습니다. 결국 투자자들 입장에서는 들어가는 돈은 같은 것이지요.
단, 재건축 프리미엄이 전혀 없던 오래전부터 가지고 있던 소유주들에게는 문제가 될 수 있어서 이러한 이들이 많아 사업진행이 더뎌질 수는 있지만, 다 시간이 해결해 줍니다. 순수 실거주 소유주들이 하나 둘씩 투자자들로 대체되지요. |
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[* 비회원 *]
분당이나 일산은 허허벌판에 땅밀고 군바리식으로 때려박은거고, 지금 재건축은 철거+이주비용 기본으로 깔고, 각종 안전, 환경 관련 비용에다가 공사원가까지 대폭 오르니, 규제 좀 푼다고 해서 사업성업는 곳까지 재건축할 수 있을 것같지는 않습니다. 그냥 계속 썩어들어가는거죠 |
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blk6spd
우리나라에 4대문 안 빼고 허허벌판이 아니였던곳이 어딨나요 ㅋㅋㅋㅋㅋ 6070년대를 보고 미래를 예상하는게 엌ㅋㅋ
일산은 몰라도 분당은 삼성전자 하이닉스 직원들의 출퇴근 마지노선 입니다. 경기남부 거대 인구의 가장 선호지기도 하구요. 도데체 언제쩍 이야기를 하세요 ㅋㅋㅋㅋ |
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Constellations
뭔얘긴지도 이해하지 못하고 남 비웃고있으니 쯧
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동숭동
아직도 재건축 수익성을 '층' 가지고 생각하는 초보들이 많군요.
이제는 어느 정도 재건축 지식이 있어서 층이 아니라 용적율 가지고 이야기를 많이 하는데 아직도 층 이라니.
하지만, 재건축의 이론적인 사업성은, 층은 더더욱 아니고 용적율, 다시 말해 대지지분의 크기가 핵심은 아니고 바로 가지고 있는 대지지분의 객관적 가격입니다. (정확히는 사업비 대비 대지지분 가격) 구체적으로 말 하면 똑같은 입지에 새 아파트가 들어설 때의 아파트값으로 역산한 가격.
물론 실제로 들어가면 사업 진행 속도 등 더 큰 문제들이 있긴 하지만 대부분은 하드웨어가 아닌 소유주 구성원들의 문제라서 이건 해 보기 전에는 모르는 것이지요. |
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이놀도
5층짜리 재건축할 때와 28층짜리 재건축 할 때는 철거 공법이 달라져서철거비용이 꽤나 크게 달라집니다. 똑같이 용적률 160%라고 하더라도 사업비용이 다를 수 있어요... 물론 먼 훗날에는 결국 땅의 본질적인 가격 따라서 갈지 안 갈지가 정해지겠지만서도 |
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동숭동
일단 입주 후 아파트 가격을 생각해 보고
여기서 비용을 뺴 봅니다. 물론 언급한 층고에 따른 철거비용 등등도 비용에 넣지요. 몇몇은 현 대지의 상태에 따라, 심지어 이웃대지의 건물 간섭에 따른 공사비용도 생각하겠죠. 이렇게 해서 비용을 대략 산정해 보고, 안전마진이 생기면 들어갑니다.
단, 이런 식으로 해도 계산이 안 나오는 곳을 재건축 유망지로 알리기도 하는데 대개는 초보들에게 수건돌리기 하는 상태가 되기 때문에 주의를 좀 해야 하겠지요.
ps. 전세제도의 맹점 중 하나가 바로 장래성 없는 아파트의 가격왜곡입니다. 원칙적으로 현 아파트값과 사업비의 합이 새 아파트값을 넘을 수는 없고 30년 이상 된 아파트 같으면 사업성 없으면 현 아파트값이 내려가서 결국 사업성 될만한 가격에 수렴해야 정상인데
전세값은 대지지분 등 미래가치와 무관하게 현 주거상태만 가지고 결정되고 부동산 관행상 전세가가 매매가보다 더 높아지는 데에 일종의 저항이 있다 보니까 높은 전세가 때문에 높은 매매가가 되는 일이 제법 있다고 봅니다.
사실 이런 아파트들은 몇년 전 부터 슬슬 가격상승에서 낙오되어 갔는데 그 임대차 3법 때문에 전세값 급등, 그로 인해 낙오된, 아니 낙오되야 할 아파트까지 매매가를 밀어올려서 결국 아파트 가격지수를 상승시키는 악영향을 가져왔습니다. (그 전만 해도 소위 오르는 놈만 올라서 지수상승이 생각보다 낮았지요. 물론 그것 또한 정책오판의 원인이지만) 당연 이런 아파트들은 현재의 하락안정 기조에서 아예 거래가 없어서 하락 안한것처럼 보이기도 하고요. |
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한놈이 아니라 수십만 수백만명이 내꺼부터 해달라고 하니까요
이건 말이 되는 얘기죠
근데 갬성 떼법은 말이 안되는걸 되게 하니까요