자게 갔다가 재미있는 글 하나 봐서요.24
- killerbee
- 등록일 2022-09-25 10:57
- 조회수 2393
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파워링크 
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 토왕성폭포
인플레심화되면
금리상승
시세차익형이아닌 월세형 부동산의 경우
기준금리만큼 건물수익률이 나오려면
1.월세를 올리거나 2.건물가격이 낮아지던가
1번이나 2번이 동시에 움직이면서 시장은 균형을 찾음
그러니 금리가오르면 월세도오르면서 건물가격도 낮아지는 어느 균현지점에 안착..
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동숭동
다른 조건이 다 같다면 1번와 2번이 동시에 움직이면서 그 중간 어디쯤에서 균형점을 찾는데
인플레가 심화되었다는 것은 그만큼 물가가 오르고, 다시 말하면 수익형부동산의 건축비용도 오른다는 이야기가 되므로
안그래도 공급원가는 올라갈수밖에 없는데 월세 상승이 제대로 안 받아들여지고 건물가격이 낮아질 분위기가 보이면 신규공급은 중단되며
특히 월세형 부동산 중 대다수는 단지형 아파트가 아닌 1,2동짜리 오피스텔, 아니 아예 소필지 빌라형 원룸이며 이런 부동산들의 특징이 (아파트에 비해) 건물의 감가상각속도가 빨라 신축과 구축의 차이가 심해지는 탓에 신규공급 중단은 조만간 쓸만한 주택들의 희소성을 높여갑니다.
따라서 웬만큼 입지가 되는 곳에서의 괜찮은 물건은 결국 월세가 올라가는 비중이 건물가격 하락 비중보다 크게 됩니다. |
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unordered_set
미국 cpi 가 월세영향을 받는다면 이자를 올린다고 해결되진않겠네요.
또한, 이게 계약기간이 있어, 반영도 느릴것이고요..
그나저나 쟤들은 집주인에게 세금을 얼마나 부여하나요?
전 IT엔지니어라 bay area 몇번 출장가서 월세에 대해 들은게 있는데, 일단 다들 멀리삽니다. 1시간거리? 근처는 너무 비싸서, 인도애들은 카풀 많이하고요..
그리고 신입도 100k 이상받고, 연차오르면 200k 300k등등 팍팍뛰어요. CA주 평균소득이 100k 정도될걸요..
그럼에도 거기 렌트비는 비싸죠 |
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동숭동
그 이유가, 서브프라임 이후로 찾아온 저금리 분위기 하에서
(최근 몇년간의 금리보다 높지만 2008년 이전의 한국 금리에 비하면 엄청난 저금리입니다) 예금이자가 갈수록 낮아지는 분위기 하에서
은퇴한 노년층들을 타겟으로 연금보다는 월세, 이런식으로 꼬셔서 필요이상의 오피스텔, 도시형, 원룸 등을 건축하고 분양한 결과가 그렇습니다. 부동산에 대해 잘 모르는 은퇴노인들은 과거 두자리수 금리 시절의 기억으로 평생 월세받는 것에 대한 환상이 좀 있거든요.
그런식의 소형주택 다량 공급이 제법 오래 갔었습니다. 그시절 분양광고들 보면 정말 환상적인 수익율을 말 하더라고요. 아는 사람들이 보면 헛소리인게 보이지만 일반인들은 그냥 넘어가겠더라고요.
2010년대 초반 부동산 침체기에는, 이제는 시세차익보다 월세시대, 이렇게 하면서 유혹했고 2010년대 후반 부동산 활황기에는, 시기를 놓치거나 혹은 자금부족으로 상승레이스에 못 오른이들에게 소액투자 어쩌고 하면서 유혹하면서 수많은 초소형 부동산등을 지어댔고, 그 결과가 지금과 같은 월세 바닥이죠.
그런데 이런식의 저렴한 월세, 이제 조만간 끝날것 같은게, 이제는 더이상 그런식의 소형주택 분양 안될것입니다. |
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동숭동
@토왕성폭포 초소형 부동산 대량공급의 가장 안좋은 예 중의 하나가 대전 유성구쪽입니다.
세종시 생길때 별별 호재를 다 끌어들여 오피스텔, 도시형 등을 지어댔고 분양했습니다. 그때는 부동산 안정기라 아파트값 상승이 없었을 때인데, 전술한 이제는 월세시대 하면서 유혹했지요. 통상 부동산 안정기에는 매수보다는 렌트를 선호하고, 그때문에 전월세가 오르니 그런 유혹이 통했고요.
이게 부동산 상승기가 되니까 이제는 작은것이라도 하나 잡아라 이런식으로 집중분양 했고요. 당연 도를 넘치는 소형주택 분양, 아무리 유혹한다 해도 그 많은게 다 분양될리 없으니
2018년, 대전 유성구의 아파트가 지속적으로 상승하여 투기지역이 되어도 이상할게 없음에도 조정지역조차 안 되었던 이유가 바로 이전에 대량 분양한 소형주택들의 악성 미분양, 그것도 준공후 미분양 물량들 때문에 비규제지역이였던 것입니다. 한쪽에서는 자고나면 아파트값이 오르는데 한쪽에서는 준공후에도 안팔리고 있었으니. |
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