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최근 천조국 킹갓위원회가 빅스텝 가능성을 시사하며 시장에 공포를 주고 있읍니다.
이때다 싶은 우리 퐁라기형님들은 인구감소론 IFRS 바젤 헝다 PIR 등에 이은 새로운 하락하락 인디언기우제의 Po근거Wer로 빅스텝을 덥썩 물고 춤추고 있네요
언제나 그랬듯 무논리로 적폐 다주택자 영끌러들 한강행을 기원하고 계시는 퐁락퐁락 형님들 지식에 +1 되시라고 금리에 대해 친절친절히 써봅니다.
편의상 주담대 금리로 설명할께요.
1. 대출금리의 구성요소
은행 내부적으로 대출금리는 보통 조달원가 + 신용원가 + 직간접 운영비용(D/I. Opex) + 가/감산금리 + 마진으로 구성됩니다.
이걸 소비자들이 보는 항목으로 표현하자면 기준금리(조달원가) + 가산금리(나머지 비용)의 형태로 제시하죠.
각각의 항목을 살펴보면 다음과 같읍니다.
1) 조달원가 : 단기 고정(0~5년) 후 n개월마다 변동하기때문에 보통 COFIX 금리 또는 국고채 n년물을 기준으로 사용합니다.
이게 우리 퐁라기 형님들이 아기다리고기다리시는 천조국의 빅스텝에 영향을 받는 바로 그 원가입니다.
2) 신용원가 : 대손비용에 따른 원가입니다. 보통 이 신용원가는 각 은행의 과거 경험치를 바탕으로 부도율과 부도시손실율을 계산하여
"전체 대출채권의 n%가 디폴트가 나고, 그에따른 손실이 얼마인데, 이걸 계산하니 대략 원금의 n%수준이다." 로 계산한 후
그 값을 신용원가로 가산합니다. 근데 난 엄청 신용등급도 좋고 기존에 다른대출도 잘 갚고 있는데 높은금리를 받으면 억울하겠죠?
그래서 은행은 보통 외부등급(흔히들 아는 그 신용등급)이나 은행 자체적으로 선정한 내부등급을 기준으로 각 등급별로
신용원가를 다 계산하여 차등가산합니다. 즉, 등급별로 금리차이가 나는것이 바로 이 신용원가 때문입니다.
3) 직/간접비용 : 은행의 직간접 운영비용입니다. 0%대로 통상 그리 크지 않읍니다.
4) 가/감산금리 : 흔히들 아는 그 우대금리가 감산금리. 특정조건을 만족하지 못할때는 가산금리를 더합니다.
5) 마진 : 회사마다 다르겠지만 금감원 발표자료에 따르면 은행별 ROA는 대략 0.%대니 그정도로 생각하면 될듯 합니다.
2. 고객에게 제시되는 금리 기준
위의 원가들을 근거로 은행은 각자의 기준에 따라 고객의 등급 및 조건을 나누어 금리를 산정하게 됩니다.
신용등급에따라, 대출금액 및 LTV에 따라, 대환여부에 따라, MCI 가입여부에 따라, 상환기간에 따라, (후순위를 취급한다면) 후순위여부에 따라 등등등
이걸 기본금리에 녹이기도하고, 가/감산 금리의 조건에 녹이기도 합니다.
그런데 이런조건들을 하나하나 설명하기에는 고객과의 커뮤니케이션이 너무 복잡하고 힘들기에 (신용/내부)등급별에 몇가지 가/감산금리 조건을 명시한
금리조건표(상품조견표)를 창구직원들에게 공지합니다.
그런데 말입니다...... 상품에따라 취급할 수 없는 조건의 고객들이 있습니다. 이런 조건들을 보통 Cut-Off 라고 표현합니다.
하지만 저런 상품 조견표를 만들때는 Cut-Off 기준에 드는 고객등급이라 하더라도 어쩔 수 없이 취급해야 할 경우가 있습니다.
물론 신규는 아니고 특수한 케이스에서죠. 예를들어... 차주가 사망했는데 상속인의 신용이 10등급이라던가....?
따라서 해당등급의 조견표를 만들어 두기도 합니다. 그래서 아래의 기사와 같은 상황이 벌어지기도 하죠.
3. 10년만에 주담대 금리 6% 돌파! 2030 영끌 곡소리 나온다!!!!!!
https://www.sedaily.com/NewsView/263LUNXXUX/GC0709
위 기사는 22년 3월 29일 기사입니다. 기사의 주요내용은 아래와 같읍니다. 기사의 내용을 살펴봅시다.
기사의 내용에 따르면 우리은행의 주담대 상품 중, '우리 아파트론' 고정형(5년혼합형) 상품의 금리가 4.1~6.01%로 상단금리가 6%를 넘어섰다고 합니다.
이 기사를 본 우리 퐁락퐁락돌을던지자 형님들깨서는 깨춤을 추고 박수를 치며 모든사람들이 6%금리를 받기 시작하니 적폐 다주택 영끌러들이 한강갈것이라
생각하며 흐뭇한 미소를 짓읍니다.
좀 더 생각이 없는 퐁라기형님들께서는 기존에 받은 대출도 6%금리로 적용받을것이라 생각할 것이고
좀 덜 생각이 없는 퐁라기형님들께서는 앞으로 받는 신규대출은 6%수준이기때문에 매수자가 잘 없을거라 퐁락할것이다!고 합니다.
자 그럼 실제 금리는 어떤지 한번 확인해볼까요
위 자료는 2022년 4월에 공시된 우리은행에서 2022년 3월에 취급한 "분할상환식 주택담보대출"의 실제 금리 현황입니다.
기사에서 나온것은 "우리 아파트론 고정형(5년 혼합형)" 금리만이지만, 금리공시는 상품단위가 아닌 카테고리 단위별로 하기때문에 우리아파트론 고정형만의
금리는 알수가 없습니다만 보시는바와 같이 전체 등급별 평균금리는 4.32%에 지나지 않습니다.
따져보면 기준금리 2.58% + 가산금리 2.84% - 감산금리 1.10% = 4.32%로 구성되어 있네요.
3월 국고채 5년물 기준금리가 약 2.5%였으니, 우리은행은 국고채를 기준으로 삼고있나 봅니다.
이번달 국고채 5년물 금리가 3.2%정도이니, 5월 기준공시에서 국고채를 기준금리로 하는 은행들의 금리는 0.7% 정도 큰폭으로 오를 수 있겠네요.
이럴때는 Cofix를 기준금리로 하는 은행을 찾아야겠죠?
-------- 내용추가 --------
상기기사에서 나온 최고금리 6.01%와 평균금리는 차이가 크죠?
보통 이 차이는 몇가지 이유가 있는데
1) 최고금리 기준을 상품기준상 신규취급 가능한 최저금리와 최고금리(가/감산 금리까지 모두 더한) 금리를 표기하는데 비해, 실제로 최고금리까지
적용받는 고객은 거의 없다.
2) 실제로는 "신규" 취급할 수 없지만 조견표상에 있는 9~10등급의 금리까지 포함했기 때문이다.
정도로 보여집니다.
4. 그래서 어떻게될껀데?
뭐... 제가 퐁라기 형님들처럼 경제와 금리에 엄청난 인사이트가 있는 사람이 아니라 어찌될지는 저도 모릅니다.
확실히 오르긴 오를거라 보지만 얼마나 오를지는 모르죠. 근데 제 짧은지식으로는 이렇게 봅니다.
1) 기준금리 부분(Cofix)
흔히쓰는 기준금리는 Cofix와 국고채 n년물 두가지가 있습니다. Cofix는 천조국 킹갓위의 빅스텝에 그대로 영향을 받는 한국은행 기준금리와 유사하며
2022년 4월 현재 한국 기준금리 1.5%, 신규취급액 기준 Cofix 1.72% 입니다.
2021년 천조국 기준금리 0.25%를 유지하다가 올 3월 0.25%올려 현재 0.5%입니다.
반면 갓한민국은 21년 상반기까지 0.5%로 천조국과 0.25% 차이를 유지하다 21년 2차례, 22년 2차례 올려 현재 1.5% 입니다.
천조국 형님들이 빅스텝하기전에 이미 우리는 4차례나 선반영하여 금리를 올렸기때문에, 빅스텝으로 짬뿌를 뛴다 해도 크게 올리진 않을거란 예상입니다.
2) 가산금리 부분
20년 하반기부터 이어진 정부의 대출조이기로 이미 21년 부터 가산금리는 많이 올랐던 상태입니다. 최근 대출완화기조가 있는 만큼 이미 오른 가산 금리는
하향조정 되지 않을까 하는 생각입니다.
실제 19년 Cofix와 현재 Cofix가 큰 차이가 없는데 평균금리가 1%넘게 차이는건 가산금리 때문이죠
3) 기준금리(국고채)
얘는 뭐.... 할말이 없읍니다. 국고채란게 천조국 기준금리 영향을 안받지는 않으나, 기본적으로 채권이기 때문에 너무 많이 발행하면 당연히 가치 하락, 즉
금리가 오를 수 밖에 없는 상품입니다. 근데 이건 현 정부에서 워낙 재정지출을 많이 한지라... 빅스텝과 더불어 한동안 상승세를 유지하리라 봅니다.
5. 아몰랑 세줄 요약은?
1. 21~22년 천조국대비 4차례나 선제인상한 기준금리탓에 Cofix금리는 빅스텝 이후에도 큰변동이 없으리라 보인다.
2. 국고채는 안습....ㅠ
3. 가산금리는 오히려 21년하반기가 비정상적으로 높았던거고 곧 하향안정화 되리라 본다.
우리 퐁라기 형님들! 다음기회에 다시 만나요. 안녕~~~~~
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이놀도
왜 이렇게 자세히 설명하시는지 모르지만...
커뮤니티는 팩트기반이 아닙니다. 뽐뿌로 치면 부포는 예외별종이 되겠죠 (예를들면 정자게와 같은 취급)
대출 금리 10프로 가면 제 신용금리와 월세수익률 차이가 어느정도일지 궁금하기는 합니다만... ㅋㅋ
@Problenom 지금 제 신용금리도 처참....ㅠㅠ