[펌글] 앞으로 재개발 / 재건축 투자에 있어서의 변수 (2022.3.22)4

어제 운전하다가 그런 생각을 잠깐 해봤습니다.

방배5구역이 조합원분양가 변경 등으로 내홍을 겪었죠? 조합장 및 임원 해임 총회도 올라오고 했던 것 같은데...

사안의 원인은 여러가지가 있었겠지만, 조합원 분양가를 건드리고 비례율을 건드리는 문제는 내부적으로 큰 갈등의 씨앗이 됩니다.

재개발 강의할 때는 이런 이야기 많이 했었는데, 한동안 떠나 있으니 이런 이야길 또 안하게 되네요.

그런데 갑자기 왜 이야길 꺼내느냐?

앞으로의 재개발 / 재건축 시장에서 큰 변수가 될 것 같다고 생각이 되어서입니다.

주로 재개발 투자는 '조합원 분양자격' 하나를 바라보고 소액 빌라투자하는 방식이 일반적입니다. 조합원 분양가격은 일반분양가격보다 저렴하니까, P를 좀 많이 주고 조합원 물건을 사더라도 충분히 이익이라는 계산 때문인거죠.

그런데 조합원 분양가격이 높아지게 되면 이 계산이 틀려집니다. P를 주고 샀는데, 조합원 분양가 상승에 따라 내야할 추가부담금이 늘어나면서, 크게 싸게 사지 않게 되는 결과가 되거나 혹은 오히려 비싸게 사는 경우까지도 생깁니다.

지금까지 조합원분양가격이 낮게 유지되었던 것은, 종전자산에 대한 평가가 박했고(청산금 등도), 이는 일반분양가격을 의도적으로 낮게 유지하는 HUG의 분양가 규제를 비롯해서 분양가상한제 등이 전반적으로 영향을 끼쳤습니다.

그러나 최근의 사례를 보면, 이 동네인데 분양가가 이정도야? 싶을 정도로 높은 분양가 수준의 단지들이 나오고 있습니다. 안양의 진흥아파트 재건축 분양분이나, 강북의 미아3구역도 그랬던 것 같습니다.

차기 정부의 규제가 '시장'의 기능 회복을 중점에 두고 있다면, 지금의 분양가 규제 또한 완화될 가능성이 높습니다. 그 이야기는 일반분양가격이 높아질 것이란 이야기입니다.

일반분양가의 상승은 종전자산(토지)가격의 상승을 불러오고, 이는 조합원분양가격 상승의 원인이 됩니다. 조합원 분양가격은 조합원의 종전자산(토지+건물)에다가 정비사업비를 녹여 안분한 것인데, 조합원 종전자산 평가액이 높아지면... 조합원 분양가격이 올라가게 됩니다.

조합원분양가 수준이 높아지게 되면, 유리한 조합원과 불리한 조합원이 생깁니다. 종전자산이 많은 조합원들은 유리해지고, 종전자산이 적어 추가부담금을 낼 생각하고 있던 조합원들은 불리해집니다.

방배5구역의 사례가 딱 그러한 사례의 예시이며...

사실 관리처분계획 수립 및 변경에 따라 조합원들의 유불리함이 생기고 그에 따라 반목하며 관리처분단계에서 비대위가 생기고 조합이 엎어지고 하는 일은 사업장마다... 옛날부터 반복되어왔던 사례를 많이 볼 수 있었습니다.

최근 정비사업 막바지에 있는 동작구의 한 뉴타운의 경우만 해도, 인접한 A구역과 B구역의 관리처분계획 수립시기는 몇년 나지 않지만, 조합원 분양가격 차이는 같은 면적 대비 3억원이 차이가 납니다. A구역의 조합원들 중 소액지분 가진 사람들은 B구역의 비슷한 소액지분 가진 사람들에 비해 내야할 추가부담금이 예상치가 더 늘어났을 것입니다. 그에 비해 큰 지분을 가진 사람들은 오히려 돌려받을 청산금이 생겨서 웃고 있지만 말을 안하고 있을 것입니다.

아무튼 앞으로 수립되는 관리처분계획들 잘 보시면서,

다른 사업장들의 조합원 분양가 수준은 어떤지... 어떤 물건들이 유리할지 판단들 해보시기 바랍니다.

2022.3.22

붇옹산