서울 보증금 2000만원은 최우선 변제 대상이 아닌가요?..11
- 등록일 2021-09-01 15:36
- 조회수 573
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파워링크 
등록안내
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한팩트
올해 5월11일 이후 계약분부터 서울의 경우 1억5천 이하 보증금 일 경우, 거기서 5000만원까지는 최우선 변제 됩니다.
기존 계약은 서울기준 1억1천 보증금 이하 일 경우, 거기서 3700만원까지 최우선 변제 입니다.
2021-09-01
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먼저 소액보증금은 본인의 보증금의 시기가 기준이 아니라 최우선 근저당권 설정일이 기준입니다.
최우선 근저당권 설정일이 2016년이라고 가정하고, 2014년 기준 소액보증금은 보증금 9,500만원 이하일시 3,200만원까지 우선변제입니다. 참고로 2008.8.21 이후에 최우선 근저당권이 설정되었다면 2,000만원 전액 우선변제 가능할 것으로 보입니다.
단, 우선변제는 낙찰가액의 1/2 한도내에서만 적용되고, 다가구인 경우 우선변제받는 세대가 다수 존재하므로 항상 우선변제를 받을수 있는 것은 아님은 아셔야할것 같습니다.
2021-09-01
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Der_Geist
결론적으로 말씀드리면, 최우선 소액임차보증금액은 배당 받을 가능성이 높으나, 다가구 주택일 경우 여러명의 임차인들이 있고, 근저당권 설정금액, 조세채권 등을 감안하면 소액임차보증금을 제외한 임차보증금액은 못 받을 가능성도 있습니다.
구체적인 내용은 해당 건물, 토지의 등기부등본과 경매사건번호를 알고, 채권자 정보, 근저당권 설정 정보, 가압류 정보 등을 알아야 예상이 가능합니다. 예상 배당금액을 알기 위해서는, 법원 경매계에 방문하셔서 사건열람신청하시어 경매사건의 이해당사자들의 채권금액과 권리발생일(법정기일, 확정일자일, 전입일자) 등을 알아야 가능합니다. 참고로 임차보증금 기준, 경매 배당순위는 다음과 같습니다.
1. 경매비용
2. 최우선 소액임차보증금 : 전입신고를 필요로 하며, 해당 지역의 소액임차보증기금 기준을 따라 갑니다. 이때 다가구주택의 경우, 여러명의 임차인이 있을 경우 임차인들의 최우선 소액임차보증금을 배당받습니다. 여기까지는 보통 전액 배당받는다고 보시면 됩니다.
3. 경매 부동산에 대한 당해세 : 당해세란 해당 재산에 대해 부과하는 세금으로, 재산세 등이 일반적입니다. 다른 세금(부가가치세, 소득세 등)은 별도 순위로 넘어갑니다. 일반적으로 금액이 큰 편은 아닙니다.
4. 소액임차보증금을 초과한 임차보증금 : 이때부터는 경우의 수가 많아 복잡해지는데요. 우선적으로 배당을 받기 위해서는 확정일자를 받아야하고, 배당요구종기일 이내에 채권신고를 반드시 해야합니다. 채권신고를 하지 않거나 배당요구종기일 이후 신고를 한 경우, 배당받을 수 없으니 주의하셔야 합니다.
1) 근저당권 - 근저당권이 있을 경우 확정일자일과 근저당권 설정일자를 비교하여, 앞선 순서의 날짜대로 배당순위가 정해집니다. 만약 근저당권 설정금액이 확정일자일보다 앞선 순위에 있다면, 소액임차보증금을 초과한 임차보증금은 후순위로 밀리게 됩니다. 또한, 하나의 건물 및 토지 필지에 여러명의 임차인이 거주하는 다가구주택인 경우 여러명의 임차인들이 살고 있어, 임차인들끼리의 임차보증금들도 경합이 되므로, 은행 및 사인의 근저당권을 포함하여 임차인들의 확정일자 순서에 따라 순위가 배정됩니다. 이때에는 순위에 따라 잔여금을 일부만 받거나, 심지어는 못받을 수 있습니다.
2) 조세채권 - 위에서 언급한 당해세를 제외한 조세채권을 의미합니다. 조세채권의 경우 세목별 법정기일이 정해져있는데요, 이것은 보통 등기부등본상에는 나타나지 않고 해당 경매사건이 이해관계자(글쓴이 분은 열람할 수 있습니다)만 세목별 법정기일, 조세채권 금액 등을 확인할 수 있습니다. 조세채권의 법정기일과 임차보증금의 확정일자를 비교해서, 법정기일이 먼저면 조세채권이 선순위로 배당금액을 가져자고, 확정일자가 먼저면 임차보증금 채권금액이 선순위로 배당금액을 가져갑니다.
- 좀 더 복잡하긴 한데, 일단 언급하신 내용에 대해서만 간략히 말씀드렸습니다.
2021-09-03
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2016년 기준 조례를 찾아보세요.
서울이면 최우선변제 2014년에도 2천은 넘을것같은데요.
최우선변제보다 더 우선순위는 세금입니다