요즘 건물 보러 다닙니다.10

주식은 개차반 치는 와중에 꾸준히 부모님 따라서 건물 나온 거 보고는 있고 동향도 체크하고 공부하고 있었지만... 지구단위계획으로 묶여있던 부모님 옆 건물이 매매되었고 그 매수인이 저희한테도 언질을 주는 듯해서 얼마 전부터 본격적으로 건물 보러 다니고 있습니다.

1. 100억짜리 상가 건물에 10원 한짝 대출이 없어도 집 산다고 이 건물로 담보 잡아달라고 하면 1금융권에서는 대출 안 해줍니다. 혹여나 다른 용도로 대출 받고 그 돈으로 집 사도 바로 상환 요구 들어옵니다. 그만큼 주택 규제가 강합니다. 반대로 상가 건물 산다고 집 공동으로 담보 잡아달라고 하면 해줍니다.

2. 며칠 전 발표에서 비주거용 건물 LTV 70% 제한하고, 토지거래허가구역 내 건물은 40%로 제한한다고 했는데... 이는 가계대출이라서 임대사업자의 매입 자금용 기업(사업자) 대출과는 무관합니다. 건물 살 때 사업자 내고 사업자 대출 받기 때문에 영향 없습니다.

3. 도대체 무슨 저의가 있어서 동네 전체를 토지거래허가구역으로 묶어놨는지 모르겠는데 청담, 삼성, 대치, 잠실동 등 토지거래허가구역 내 상가 건물을 사게 되면 일부분을 직접 운영해야 합니다. 이 동네 매입할 때는 구청에 사전에 문의해서 답변을 받아놔야 합니다. 로맨틱 형님 양평동 건물이 구분상가로 이루어진 건물인데 이쪽 토지거래허가구역에서 이런 건물은 매도하기가 어렵습니다.

4. (문정로데오, 목동로데오 제외) 서울 땅값이 어마무시하게 올랐습니다. 그리고 더 오른다고 생각합니다. 땅값 오른 거 보면 강남은 역시 강남이구나 생각이 들고, 작년 말 아니 올해 초와 비교해봐도 어마무시하게 올랐습니다. 강남 웬만한 곳은 이면도로도 평당 1억에는 택도 없을 듯합니다. 서울 어느 동네든 5년 전 대비 2배 된 곳은 많이 오른 곳이 아닙니다.

이미 3년 전에 신림역 평당 2.1억 넘게 찍은 걸 시작으로 이번에 신사역 건물은 평당 4억 찍었고, 디벨로퍼가 산 거기는 하지만, 장승배기역은 평당 1.8억 찍었고 상도역이랑 숭실대입구역 신축 건물이 평당 1.4억 찍었습니다.

장승배기~상도~숭실대입구역 초역세권 상도로 대로변은 호가가 평당 1억입니다. 장승배기역 초역세권에는 오래 전부터 매물로 나왔던 건물이 있는데 이건 땅이 못 생겨서 그런지 8천이었나 정확히는 기억 안 나는데... 실제로 매수자가 나타나면 호가 몇 번이고 올린다고 들었습니다. 이 건물은 팔리기 어렵다고 봅니다.

뱀발이지만, 서울에서 제일 가망 없는 데가 문정로데오 거리라고 생각하고, 하나 더 뽑으라고 하면 목동로데오 거리라고 생각합니다.

5. 땅값 급등으로 양도세 어마무시하게 올랐습니다. 가뜩이나 최고세율 45%에다 지방세 있고, 장기보유공제도 10년 30%에서 15년 30%로 혜택이 줄었는데... 장기보유공제 해도 생각보다 많이 혜택을 못 봅니다. 연예인들 몇 십억씩 차익 봤다고 하는데 양도세 내면 실제로 남는 건 많이 줄어듭니다. 부동산 매매하면 괜히 자산이 줄어든다고 하는 게 아닌 듯합니다.

6. 취득세랑 양도세 중과 때문에 주택 껴있는 건물은 수요가 많이 죽었고, 평당 가격도 상대적으로 저렴합니다. 상가주택도 매도인 용도변경(주택->근생) 조건으로 매매하면 문제는 없습니다. 다만, 용도변경 안 되는 곳은 확실하게 저렴합니다.

7. 상가건물은 엄연한 수익형 건물인데 이게 월세 수익형 건물에서 차익 수익형 건물로 계속 바뀌는 듯합니다. (같은 가격이면 월세 많이 받을 수 있는 건물이 좋은 건 당연하지만) 서울에 월세 수익형 상가 건물은 없다고 단언하고, 건물이 아닌 구분상가도 수익률이 생각보다 많이 낮습니다. (대형 오피스 업무 건물 제외) 가끔 보면 월세가로 건물 가격 환산하는 경우도 있는데 진짜 저라다가 비웃음 당하기 십상이고, 실제 땅값도 월세 낮아도 위치 좋은 곳이 땅값 훨씬 많이 올라서 월세 이상으로 뽕 뽑은 듯합니다. 다시금 느끼지만, 건물은 당장 월세 수익률 높은 것보다 짱구 굴려서 월세 수익률을 높일 수 있는 건물이 훨씬 값어치 있습니다.

8. 같은 건물인데 동네 부동산에 올라와 있는 가격과 강남 일부 법인 업체에 올라와 있는 가격이 다른 경우도 많습니다. 이 경우에는 십중팔구 부동산이 중개수수료 외의 명목으로 컨설팅 비용을 더 받는 겁니다. 당연하게 요구하는 경우도 많습니다. 그렇다고 얘네들이 특별하게 뭐 전문성이 있다거나 그런 거는 아닙니다.