[펌글 : samtoshi] '21년 3월 서울 아파트 시장 정리 (1분기 급등 지속, 유일한 하방 압력은?)2

3월달 지표가 나왔습니다.

늘 그랬듯이 처음 보시는 분을 위해

지표를 보여드리기 전에 세 가지 양해를 사전에 구하고자 합니다.

서울 아파트 매매 시세 증감률은 KB부동산,

거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처인데요.

① KB 월간 시세는 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세를 말합니다.

즉, 여기서 3월 시세 증감률은 2월 중순부터 3월 중순까지를 말합니다.

② 각 기관이 발표하는 시세 증감률 0.1%는 작은 상승률이 아닙니다.

0.1% 상승했다고 하면 10억원의 주택이 0.1% 올라서 10억 100만원이 된 것이므로

상승폭이 미미하다고 생각하기 십상인데 실제는 그렇지 않습니다.

가령 조사 대상지역의 아파트가 500채, 한 채당 평균 가격이 5억원이라고 하겠습니다.

그렇다면 500채의 시가총액은 2,500억원(= 500채 X 5억원)이 됩니다.

그런데 이 500채 아파트 중에서 5채가 5억 5천만원에 팔려서

500채의 시가총액이 2,502억 5천만원(= 495채 X 5억원 + 5채 X 5억 5천만원)이 되었습니다.

시가총액이 2,500억원에서 2,502억 5천만원이 되었으니 0.1% 상승했다고 보는 겁니다.

그러나 불과 각 기관 기준 0.1% 상승의 현실은 어떻습니까?

500채 아파트 중 5채가 5억 5천만원에 거래되었다면

나머지 495채의 가치도 5억 5천만원 내외로 올랐다고 보는게 옳습니다.

지표상으로는 0.1%만 올랐음에도 불구하고 말이죠.

따라서 기관에서 발표하는 0.1% 상승도 작지 않은 상승률임을 기억해주시기 바랍니다.

③ 서울 부동산 정보광장의 거래량은 "계약일" 기준이며

주택 거래 신고 기한이 1개월로 단축되었습니다.

3월 거래량의 정확한 수치는 4월말에 확인 가능한 셈입니다.

즉, 정확한 거래량은 1개월전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.

자, 이제 그래프 보시겠습니다.

3월 서울 아파트 매매 시세 증감률 +1.33%

1~2월에 비해 상승폭은 다소 축소되었습니다만 이 상승률도 보통 상승률은 아닙니다.

참고로 2021년 1분기 +4.53%라는 상승률은

1분기로는 2002년 +14.37% 이래 19년 만의 최대 상승률입니다.

12월에 발간한 신간과 여러 매체를 통해

① 서울/경기 10~11년차 부부로 대표되는 수요 증가

② 입주 물량으로 대표되는 공급 급감

③ 역대 최대의 유동성에 3기 신도시 토지보상금까지 가세하는 3박자가 어우러져

2021년은 급등 가능성이 높은 해라는 말씀을 말씀드린 바 있는데요,

2021년 1분기 상승률(+4.5%)은

1분기로는 2002년(+14.4%) 이래 19년 만의 최대 상승률을 시현하고 있어

급등 그 자체라고 할 수 있습니다.

주택담보대출 금리, 주택 가격, 가구 소득을 통해 산출된 원리금 상환 부담을 계량화한

주택구입부담지수는 전고점(2008년 2분기)을 돌파했다는 말씀도 드렸는데요,

상방 압력으로 가득한 2021년 서울 부동산의 유일한 하방 압력은

사상 최장 기간인 7년 연속 상승으로 인해 "높아진 가격 부담" 입니다.

이러한 가격 부담이 15억 이상 주택 대출 금지 규제와 맞물려

중ㆍ저가 아파트보다 고가 아파트의 상승폭을 1년 이상 축소시키고 있습니다.

실제 지역별로도 2020년 4월부터 1년째

한강 이북이 한강 이남보다 높은 상승률을 보이고 있습니다.

원래 중ㆍ저가 아파트가 고가 아파트의 상승률을 1년 이상 앞선다는 것은

상승장 후반부의 전형적인 특징입니다만

사상 최고 수준으로 "높아진 가격 부담"의 극복 여부는

보유세 부담으로 출회된 매물이 다시 거둬들여지는 6월 이후에 달렸습니다.

주택 구입의 원리금 상환 부담이 역대 최대를 갱신하고 있기 때문에

서울 아파트가 대단히 부담스러운 가격대에 진입한 것이 사실입니다만

위에 언급한 3가지 호재 외에도 높은 전세가율이 하방을 탄탄히 지지하고 있어

6월 이후 흐름에 최장 기간 상승장의 지속 여부가 달렸다고 해도 과언이 아니겠습니다.

역으로 말하면 이러한 거대한 호재들에도 불구하고

고가 아파트의 하반기 상승폭이 크지 않다면

상승장 후반부에 진입했다는 견해는 더욱 그 심증을 굳힐 것으로 보고 있습니다.

매매 시세를 강력히 지탱하는 전세 시세 상승률은 3월 +0.80%를 기록하면서

9개월 만에 월 1% 이하 상승률을 기록하게 되었습니다.

참고로 2020년 7월부터 2021년 2월까지 기록한 8개월 연속 월 +1% 이상 전세 시세 상승률은

2001년 2월부터 9월까지 기록한 8개월 연속 +1% 이상 상승 이후 19년만의 기록입니다.

임대차3법 시행의 여파가 얼마나 컸는지를 여실히 보여주는 대목입니다.

참고로 전세 매물이 적체되고 있다는 이야기가 시중에 들리고 있으나

올해 입주가 계획된 서울과 경기 아파트 입주 물량 중 40%가 1분기에 입주한 상황상

입주 물량이 급감하는 5월 이후는 다시 전세 시장이 들썩일 가능성이 높을 것으로 예상됩니다.

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다.

이제는 1분위(상위 80%) 아파트도 5억을 돌파했으며

3분위(상위 60%) 아파트도 10억을 돌파했네요.

전저점이었던 2013년 9월,

1분위 아파트가 2억 2천여만원, 3분위 아파트가 4억 2천여만원이었던 사실을 돌이켜보면

격세지감을 느낍니다.

고가 아파트보다 중ㆍ저가 아파트의 상승률이 높은 현상이 1년 이상 지속되고 있는데

개인적으로는 이번 상승장이 끝날 때까지 이 현상은 지속되리라 보고 있습니다.

이제는 늘 그랬듯이 전세가율 이야기로 마치겠습니다.

전세가율은 2016년 6월(75.1%)을 정점으로 꾸준히 하락하여

2018년 1월 70%를 끊고 내려갔고(69.3%), 11월에 60%를 끊고 내려갔습니다. (59.6%)

2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월에 단기 고점(56.3%)을 찍고

3월 55.9%까지 내렸습니다.

올해 들어 전세가 상승률이 매매가 상승률을 밑돌면서 전세가율이 다시 하락세입니다만

앞서 말씀드린 것처럼 2분기부터 입주 물량이 감소될 전망이므로

전세가율은 다시 반등을 재개할 가능성이 높다고 전망해봅니다.

이 정도 전세가율에서 매매가 폭락은 일어나기 힘든데

전세가율이 다시 반등한다면 폭락은 더더욱 먼 나라 이야기가 됩니다.

여러 모로 6월 이후 시장 상황이 중요해지네요.

코로나19 백신 1회차 접종이 90만명에 육박해가고 있습니다.

올해 가을까지는 백신 접종을 완료하고 집단 면역이 형성되서

마음 편히 사회 활동을 하는 날이 왔으면 합니다.

그때까지 회원님들 모두 건강 유의하시기 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.