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(펌)신성철님 페북글
아침에 졸면서 기사보다가 웃겨서 빵 터졌다.
전세금 에스크로제라는 말을 듣고, 아무리 무식한게 죄는 아니라지만 높은데 계신 분들이나, 한 분야를 맡고 계신 분들이 그 분야에 무식한건 죄다.
전세란게 뭘까? 주택을 담보물로 돈을 빌리는 행위다. 그런데 빌린 돈을 정부가 보관한다?
최근 미국에 은행 파산이 많으니 은행이 예금을 받으면 받은 예금을 정부에 보관하도록 하자.
개인의 대출연체와 파산이 많으니 개인이 대출을 받으면 그 돈을 정부에 보관하도록 하자.
웃긴거 맞잖아.
아니 은행에서 예금받은 돈을 대출에 사용하지 못하고 정부에 맡기려면 예금을 왜받나? 개인이 대출받은 돈을 개인이 사용하지 못하고 정부에 맡기려면 대출을 왜 받나?
읽어보니 일부만 밭기자는 말도 있는데, 이 바보들은 전세제도가 무엇을 뜻하는건지 한번도 생각해 본적도 없다는 의미일 것이다.
전세금 일부를 에스크로로 맡기면 전세제도가 사라진다고 말을 하는 사람들이 있던데 그렇지는 않다. 전세가 사라지는게 아니라 둘중 하나로 변하는거지. 에스크로 비중만큼 전세금이 더 올라가거나, 또는 에스크로 비중만큼 수익률로 환산해서 월세로 돌려 지겠지.
전세의 종말 어쩌고 하는데, 이거 원래 늘 나오는 이야기다. 옛날에도 나왔고 2013년에도 나왔고 박근혜 대통령이 임기 초기에 전세는 이미 사라질 제도 아닌가요? 라고 말을 한적도 있다.
이건 정책의지라도 있었지. 무슨 정책의지냐면 보자, 정부의 부동산 정책이라는건 결국은 공급정책이고, 이걸 공공으로 하느냐 민간으로 하느냐에서 크게 나뉜다.
여기서 공공을 선택하면 공공 공급쪽으로 나가는건데 가장 큰 단점이 두가지. 정부의 재정에 문제가 생긴다는 것과 공급의 절대량이 줄어든다는것. 그래서 집값이 오른다는 것이다.
민간으로 가게 되면, 우리나라의 경우 가장 큰 문제는 전세제도가 걸림돌이 된다. 왜? 전세금은 임대수익이 발생하지 않으니까. 전세금은 시세차익을 위한 제도거든.
그러니 보수정권이 보통 민간공급을 추진하는데, 민간공급은 진행 방향이 있다. 약점인 안정적인 주거제공을 보완하기 위해서, 계약기간과 금액에 제한을 거는 임대사업자 제도로 가게 되고 임대사업자 제도의 마지막에 있는것이 기업형 임대가 되는것이고.
그래서 함꼐 나오게 되는 정책 방향이 전세를 월세로 바꾸려는 시도가 나오게 되고, 그리고 보유세와 취득세를 낮추게 되고 기업의 임대사업을 장려하는 쪽으로 나가게 된다. (이번 정부의 부동산 정책을 맡은 바보들 말고, 원래는 이렇다라는 것이다. 능력이 안되면 차라리 서승환 장관님 모셔서 다시 맡겨라. 전정부가 더 못하나 이번 정부가 더 못하나, 뭐 서로 누가 더 바보인가 경쟁하는 것도 아니고)
하여간 전세를 없애는건 쉬운 일이 아니다. 임대인은 큰돈을 빌릴수 있고 임차인은 낮은 주거비로 주거지를 확보할수 있다.
우리나라 주거비가 낮은 이유이며, 부동산의 per가 높은 이유이며, 우리나라 부동산의 수익률이 낮은 이유가 다 이 전세제도 떄문이다.
'요구수익률=(현재의)임대수익률+(미래의_기대시세차익률'에서 요구 수익률의 만족을 (현재의)임대수익률 대신에 (미래의) 기대시세차익률로 메꾸는 형태인 것이지.
그러니까 (현재의)임대수익률만 보게 되면 고per가 되고 부동산의 밸류가 고평가가 되었다는 말이 나오게 되는 것이다. 닫힌계와 전세제도를 이해못해서 나오는 말들이다.
per를 따지고 밸류를 따질떄, 매가 대신에 그 자리에 전세가를 넣어보면 아마도 기가막히게 적정밸류로 맞아떨어지는걸 볼수 있을것이다. 그게 부동산은 강제참여로 계가 닫혀있어서 그렇다. 즉 매매의 밸류평가가 전세를 기준으로 한다.
하여간, 이런 상황에서 전세금을 에스크로로 맡기면, 그 금액만큼의 수익률을 채워줘야 하기에, 전세금이 그 비율만큼 올라가거나 혹은 그 비율만큼을 환산하여서 월세로 받게 된다.
안그래도 지난정권에서 보유세를 올리면서 전세가 반전세 반월세로 넘어가는 추세였는데, 이게 더 적극적으로 속도를 내겠지. 뭐 전세제도가 없어지냐고 물으면 그렇지는 않다. 에스크로 비중만큼 월세로 전환된다라고 생각하면 쉬울 것이다.
그럼 주거비가 올라가게 되겠지? 임대차 3법이 악법이라고 한다면, (사실 악법이라기 보다는 삽질은 맞다) 이 또한 그에 못지 않는 삽질로 기억될 것이다.
보수나 진보나, 부동산을 제대로 아는 전문가가 없을 리가 없다. 진보쪽이 부동산 분야에서 욕을 처묵처묵 하기는 해도, 그 누구더라... 국토부 장관 후보에 올랐다가 며칠만에 쫓겨나신분. 그분 국토부 장관 공약보니 꽤 괜찮았는데, 그게 아마 진보에서 내걸수 있는 부동산 공약중에서는 거의 최선에 가까울텐데.
보수쪽이야 박근혜 정부때의 서승환 장관님이나 이번 정부도 공약을 만들때 참여하신 그 누구더라 서강대였나 그 교수님 말씀 들어보니 훌륭하시던데.
좀 능력되는 사람이 없는 것도 아닐텐데, 임명권을 가진 정치인들이 진짜와 사짜를 알아볼 안목이 없다는 것이 참 안타깝다. 거기에 더불어 정치인들이 장관자리를 하는것도 참 안타깝다. 보수나 진보나 어디서 바보들만 용케 찾아서 모아놓고 뭐하는 짓들인지
그리고 나는 자다꺠서 갑자기 뭐하는 짓인지, 씻고 나가봐야 겠다. | 
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