내가 아는 사이트 중 뽐뿌와 클리앙이 가장 그런 사람들이 많은것 같아 이곳에 질문을 올려 봅니다. 

갭투자가 왜 나쁘냐고 물어 보면 

"갭투기꾼은 지돈도 없이 남의 돈으로 투기해서 피해를 입힌다" 이런 말을 많이 합니다. 

갭투자라는 것은 다른 말로 하면 임대사업자이고 임대를 공급하는 공급자 입니다. 

민간 임대 공급자인 샘이지요 

임대공급자가 전세로 임대를 내놓는 것은 향후 가격 상승의 시세차익을 목표로 투자 하는 것이고요 

월세로 임대를 내놓는 것은 월 임대수익을 위해서 임대를 내놓는 것입니다. 

많은 자본주의 국가중 선진국의 주거형 부동산에 잘 알지는 못하지만 미국의 사례를 본다면 미국은 민간임대사업자의 대부분이 기업이고 개인은 별로 없습니다. 

또한 미국의 경우 주거형 부동산의 매수시 법인, 개인 상관없이 시세의 80% 이상을 대출을 해 주는 것으로 알고 있습니다. 

미국의 임대는 대부분 시세차익보다는 임대수익을 목적으로 임대를 하고 있고 그 수익율은 현재 10% 이상입니다. 

미국 월세가 살인적인 이유가 바로 이 임대수익만을 목적으로 임대를 주기 때문입니다. 

임대수익은 자기자본 이자수익 + 대출 이자 + 임대수익이 > 전체 매수가 이자+시세하락위험프리미엄을 감안하여 결정 되기 때문입니다. 

우리나라의 전세제도는 여기에 시세차익을 위한 무수익 형태이기 때문에 전체 임대수익 매물을 대체 하면서 실제 임대료를 하향 시키는 역할을 하지요 

만일 시세 차익에 대한 기대감이 계속해서 낮아 지거나 없어 진다면 월세는 치솟을 것입니다. 

내가 갭투자를 지지하는 이유는 가난한 임금노예인 제가 아파트를 소유하고 그로 인해 임금소득을 초과하는 수익을 얻을 기회를 갖는 유일한 방법이 갭투자이기 때문입니다. 

한국의 대출은 선진국만큼 대출을 해주지 않기 때문에 내가 원하는 아파트를 투자 할 수 없습니다. 

하지만 전세를 낀 투자는 가능하지요

이렇게 말하면 부정적인 사람들은 너의 투기로 인해 전세를 얻은 사람이 피해를 보는 것이라고... 또 집값이 하락하여 전세금을 못 돌려 주면 너의 투기로 다른사람이 피해를 입는 것이라고 공격 합니다. 

하지만 이건 경제적 판단의 문제라고 생각합니다. 누군가 주식을 투자 했고 주식이 하락했다면 그 주식을 매도한 누군가는 나쁜놈이 되어야 하나요? 

전세로 들어온 그 사람의 경제적 판단이 손실을 초래 한 것이지 누구의 잘못도 아니라고 생각합니다. 

결국 전세로 들어올 사람이 자신의 자본인 전세금을 돌려 받을 수 있는지 없는지 판단하고 들어 가야 한다고 생각합니다. 

물론 저는 전세금을 돌려 주지 못한 경우는 한번도 없습니다. 

또 제가 아파트를 투자했기 때문에 돌려줄 전세금 보다 더 낮게 시세가 하락한 곳도 없습니다. 

만일 제가 전세금을 돌려 주지 못한다고 해도 해당 아파트 경매/매도 후 전세금을 받아갈 수 있는 안전한 상품입니다. 

제 세입자 분도 이런 점을 알고 있기에 전세로 들어온 합리적인 판단으로 생각합니다. 

지금과 같이 시세하락을 하여 제 투자금에서 손실을 봤다고 누구를 탓하거나 비난 할 이유는 없다고 생각합니다. 

그건 오로지 제 경제적 선택의 문제이기 때문이니까요 

저는 만일 친한 후배가 있다면 그리고 경제적으로 여유롭지 못한다고 한다면 갭투자를 적극 권유 할 것입니다. 

자본주의 사회에서 수익을 극대화 하는 방법은 더 큰 자본을 투자하는 방법 뿐입니다. 

돈이 없는데 더큰 자본을 투자 하는 방법은 대출+자기자본인데 돈이 없으면 대출을 많이 해 주지는 않습니다. 

하지만 갭투자는 전세를 레버리지로 생각한다면 더큰레버리지+자기자본으로 시세 상승시 더큰 수익을 얻을 수 있습니다. 

반대로 시세 하락시에 더큰 손실을 볼 수 있습니다. 

하지만 그런 위험을 감수 하지 안는다면 우리는 영원히 가난하게 살 수 밖에 없습니다.