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정말 오랜만에 글을 쓰는 것 같습니다.
오늘 내용은 부동산을 공부하는 사람이라면 상당히 중요한 내용이고
저도 아직까지도 그 답을 찾아가는 여정중인 물음에 대한 내용입니다.
- [부동산] 부동산은 결국.. "어떤 사람들이 살고 있는가?"라는 물음에 대한 집합체이다.
본문을 읽으실 분들이 많지는 않겠지만,
본문에 사례나 설명에 대한 이야기 보다는
그 내용의 본질에 대해서 이해하려는 측면에서 읽으신다면 좀 더 낫지 않을까 싶습니다.
부동산, 그 중에서도 아파트 가격에 영향을 미치는 요소들에는 다양한 것들이 있습니다.
- 직주 근접의 대표주자인 지하철 같은 교통에서 부터
- 학군지, 학원가, 학원가 까지의 거리와 같은 교육 요소
- 강남, 판교, 삼성, 엘지 산업단지 등등 양질의 일자리
- 고령화 시대에 부각되고 있는 대형 병원과 같은 의료 까지
새롭게 생겨나면 그것이 '호재' 라는 이름이 붙게되는 다양한 요소들로 인하여
부동산 가격은 오르락 내리락 합니다.
그런데 잘 생각해보면 그 요소들이 직접적으로 가격을 올리고 내릴까요?
자세히 들여다보면 그렇게 단순하게 작용하지 않는 경우가 대부분입니다.
특히나 호재를 바탕으로 투자를 하게된다면 더욱 뼈저리게 경험하게되는 부분이기도 합니다.
(호재가 가격에 반영이 되지 않거나, 폭발적으로 반영되거나 양방향 모두 말이죠)
왜 그럴까요?
그 호재라는 것들이 대부분, 가격에 직접적으로 영향을 미치는 것이 아니라
해당 부동산의 '수요'에 작용하기 때문입니다.
수요는 사람들이 그 집을 가지고 싶어하고 사려고 하는 직접적인 마음으로 일컬어 집니다.
그래서 그 부동산의 절대적 가치와는 다르게, 그 부동산을 원하는 절대적 마음과는 다르게
작용하기도 하는 것입니다.
강남으로 가는 좋은 지하철이 개통을 해도
개통했다고 바로 가격이 오르는것이 아니라
사람들이 그 지하철을 하나 둘씩 타보고
괜찮다고 생각이 되고, 그 주변을 둘러보게 되고
주변 아파트에 관심을 가지게 되면서
그리고 그 시기가 집을 사기에 좋다고 생각되는 마음이 들면
그제서야 사람들은 그 가치를 인정하기 시작합니다.
"어? 여기 지하철도 있고 살기 좋네?"
다들 이런 마음을 가지게 되는데, 그 마음을 언제 어떻게 가지냐에 따라서
부동산 인플루언서가 탄생하는 것이고
고점에 물린 소위 '영끌러'들이 발생하는 것입니다.
반대로 호재가 사람들의 마음을 끌어들이기에는 부족한 경우도 많습니다.
그래서 호재를 보고 투자했다가 낭패를 겪기도 합니다.
그래서 부동산에서는 눈에 잘 띄지 않는 인문학적 요소가 중요한 부분을 차지합니다.
여러 요소들과 가격의 중간다리 역할을 하고 있는 셈이죠
그래서 직접 말로 이야기하기에는 불편하지만,
돈 많은 사람들이, 돈 잘 버는 사람들이 모여살만한 곳인가?
실제로 그런 사람들을 끌어 당기고 있는가?
이 사실이 부동산 가격을 형성하는게 중요한 요소입니다.
아무리 좋고 멋진 동네여도 부자들이 모일만한 요소가 없다면
그만한 가치를 가지지 못하는 것이고
반대로 지방에서 처럼, 어디 외곽이라도 좋고 멋지게 만들어서
부자들이 쉽게 모일만한 곳이라면 상급지가 수시로 바뀌게 되는 것입니다.
결국 부동산은
"어떤 사람들이 이 곳에 살고 있는가? 어떤 사람들이 모이고 있는가?"에 대한
물음의 집합체라고 보면 됩니다.
그래서 미래 가치를 보고 투자하는 것이 쉽지 않고
부동산 투자라는 것 자체가 어렵고 공부와 고민, 연구를 많이해야하는 분야인것 같습니다.
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[[부동산 생각]] 시리즈
시리즈란?
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저는 이게 딱히 인문학적인 요인보다는.. 그냥 시기와 운이 더 많이 작용하는 것이 아닌가 생각해봅니다.
예를 들어서 판교신도시가 신도시 중에서 상당히 성공한 사례인데, 이게 강남이랑 가깝다는 이유도 크지만 하필 그 시기에 판교에 테크노밸리가 지어졌고 하필 그 시기에 스마트폰 혁명으로 인해서 개발자들의 대우가 확 좋아졌다는 점도 있죠
판교신도시가 10년 더 빨리 혹은 더 늦게 지어졌다면 지금의 지위를 누리지 못했을 것이라 생각합니다.
압구정이 부촌인 것도, 그 시기에 압구정 대신 서울 다른 어딘가에 그렇게 대형평수 아파트 단지가 들어섰으면 거기가 지금의 압구정의 지위를 가지고있지않을까 생각해봅니다.
네 저도 그렇게 생각합니다.
장기적 관점에서 도시가 개발되고 어느 지역이 부촌이 되고 선호될지에 대해서는 정부의 개발 계획이나 그 시대의 흐름 같은 시기적인 요소가 대부분이라 생각하기 때문에 어느 지역이 어떻게 성장해나갈지는 예상하기 어렵다고 생각합니다.
오히려 반대로
제가 쓴 내용은 어떤 요소로 어느 지역이 어떻게 될것이다 라기보다는 어떤지역이 어떤 요소들을 가지고 있는가? 에대한, 오히려 후천적인 분석을 위해서 인문학적 부분을 봐야한다에 가깝습니다.
장기적으로 어느 지역이 어떻게 번영해갈지는 솔직히 알 수가 없습니다. 강남이 발전한 것도 그냥 여러 흐름이 그러했기 때문이고(정부 주도 계획 같은 요소도 모두 포함해서요) 판교나 마곡이 들어서는 것도 사실 예전이라면 이렇게 될디 알 수가 없었다고 봅니다.
그래서 반대로
어떤 지역에 발생하는 호재들, 이를테면 지하철 개통과 같은 것이 지역에 어느정도의 파급력을 미칠 수 있을지, 어느 정도 한계를 가지게 될지에 대해서 분석하고 판단할때 그 지역에 대한 인문학적 요소들을 분석하는 요소중에 하나로 활용하면 좋을것이라 생각해서 글을 적어봤습니다.
사실 부동산 어느정도 하시는 분들이라면 이런 부분은 체득하고 계시겠지만, 그렇지 않은 분들은 작은 호재에도 기대하고 민감하게 반응하기 때문에
"어느정도의 사람들이 이 지역에 모여들 것인가?"에 대해서 곰곰히 생각해본다면, 그런 호재를 좀 더 냉정하게 판단할 수 있지 않을까 합니다.
단적으로 학군이 부동산가격을 많이 좌우합니다만, 저는 목동의 미래가치에 대해서 상당히 회의적입니다.
왜냐면 목동은 재건축이 늦어지다보니 정주여건이 너무 불편하고(특히 주차) 그러다보니 마포와 격차가 줄어가고있는데 목동이 재건축 된 이후는 이미 학령인구가 너무 줄어서 대치동 말고는 학군지 다 죽을거라는 생각이거든요.
근데 만약에 내년부터 수시 다 폐지하고 올 수능100% 정시로만 뽑는다고 하면 목동 떡상할거라 믿어의심치 않습니다
물론 교육정책이 백년지대계라고 막 뒤집으면 안되는거라지만 실상은 그냥 너무 자주 바뀌었거든요.
물론 뭐 그런 정치적인 것까지 예측해볼 수도 있겠지만, 개인적으로는 그게 가능하면 차라리 주식이나 코인쪽을 더 추천합니다 ㅋㅋ
뭐 그렇다고 미래를 전혀 예측하지말자는 얘기는 아니지만, 그런 의미에서 특정 이슈 몰빵(1기신도시 재건축이라든지 아직 불확실한 철도노선) 지역은 피하는 게 좋다는 생각입니다.