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상가 원룸 관련 글이 흥하니, 저도 상가주택 구입기를 납겨봅니다. 33
분류: 부동산
이름: 내이멍구


등록일: 2017-12-07 15:04
조회수: 9993 / 추천수: 23


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안녕하세요
뽐뿌를 즐기며 재테크 분야에 관심이 많은 30대중반 직장인 입니다.
 
요며칠 상가주택 원룸에 대한 이야기가 흥해
저도 얼마전 상가주택 구입하면서 경험한 이야기를 남겨 봅니다.
 
시장을 부정적으로 전망하고 뛰어들지 못하는 것보다
경험해보고 똥인지 된장인지 알아보고자 남들이 안한다는 지방에서 상가투자를 한 경험담이니
여러분의 투자에 보탬이 되었으면 합니다.


1. 시장상황을 파악하며,,,

올해 나이 36세, 직장 생활 10년차 입니다.
와이프와 맞벌이로 연소득 1억정도 되는데,,

여태까지 잃지 않고 무리하지 않는 범위에서 채권, 주식, 펀드, 예적금 투자를 통해 
부모님 도움없이 또래보다 적지 않다고 생각되는 자산규모를 이루었습니다.

지금까지 부동산은 실거주아파트 1채와
가장 멀리가는 투자를 먼저해야한다는 생각으로 수도권 땅투자를 경험해봤는데,
역시 잃지는 않았지만 크게 재미는 못 보았습니다.

다른 재테크 카페나 책에서 수도권 갭투자로 시세차익을 몇 억씩 얻었다,
나는 월급쟁이지만 집이 5채다 10채다 하는 투자소감(후기)를 볼 때마다 상대적인 박탈감을 느끼긴 하지만,,
저와 비슷한 일반적인 직장인이 집을 그렇게 많이 보유하고 있고,
전세 레버리지 및 대출을 끼고 투자를 하는 "작금의 주택시장이 정상은 아니다!!" 라는
확신이 있어 제 것이 아니라고 생각하고 있습니다.
 

2. 상가투자에 나서며,,,

항상 길을 다니며 무수히 많은 상가와, 건물들을 보며
"도대체 저 많은 상가, 건물은 누가 다 보유하고 있을까?? 부자들이 참 많다" 생각하면서
나도 목돈이 모이면 상가를 매입해야겠다 생각해보곤 했습니다.

올해 그 기회가 찾아왔을까요??
이래저래 자산을 굴리면서 2억정도 돈이 융통가능한 상황이 되었습니다.
어찌할까 하다가 그간의 꿈인 상가투자를 결심하였죠.

하지만 수익형 상가투자를 위해 저울질 해보니 온통 부정적인 전망만 가득할 뿐입니다.
금리인상 시기, 4~5%에 불과한 낮은 투자수익률, 이미 많이 오른 가격

하지만 어디선가 본 투자격언이 저를 강하게 자극 합니다.
"시장을 예측할려고 해서 투자하면 성공하지 못한다."

저는 그냥 상가투자를 통한 월세수입 즉 "현금흐름"에 주목하기로 합니다.



3. 상가 매입을 위한 발품팔기

당초 상가 매입을 위해 세운 목표는 이랬습니다.
- 목표금액 : 현금 2억+대출(50%), 총액 4~5억 내외
- 타겟 : 1층 구분상가 or 목 좋은 곳 50~60평 상가주택
- 수익률 : 세전 6%

하지만 이렇게 목표를 세우고 발품 팔기를 2달여, 전화를 돌려본건 100회도 넘을거고
실제물건을 20여개 이상 봤지만 만족할 수 있을만한 조건을 찾기가 어려웠습니다.

또한 제가 있는 곳은 인구 35만명 지방의 작은 소도시 이지만,
상가 가격을 알아보며 깜짝 놀랐습니다.

구 시가지의 대로변이거나 유동성이 좋은 곳은 적어도 평당 천만원이상이고,
택지개발된 곳 구분상가는 1층은 평당 5천만원, 2층은 2천만원 정도 하구요...ㅎㅎ
기가 막힐 노릇입니다.

당초 예산 정도로는 상가가 엄청(전용 10평)작거나,
좋은곳의 이면으로 가거나, 후진곳의 전면으로 가야하는 금액이더라구요.

더욱더 골치아픈건 수익률입니다.
지방이지만 원룸, 다중주택을 제외하곤 수익률 6% 이상 나오는 매물은 없습니다.
나온다고 해서 가서 물건을 확인해보면 뭐가 문제가 있어도 있습니다.
특히나 입지가 좋을수록 수익률은 안좋습니다. 주인이 비싸게 부르는 것이지요!!

한번은 맘에 드는 물건이 있어서 가격 흥정을 하는 중이었는데,
주인이 100만원도 흥정을 안해주어서 절충이 안되고 있었습니다.
암만 둘러봐도 그것만한 매물이 없기에 그 가격 다주고 사겠다고 했더니 주인이 팔지 않겠다더군요,,,ㅎㅎ
가격을 확인하고 싶었나 봅니다. 아마 시간이 조금 지나고 더 비싼가격에 내놓지 않을까 싶습니다.

 

2-1. 상가투자 목적 재설정
여러매물을 보고 실망이 크던 차에 수익형 부동산에 대한 여러 책을 읽으며
투자하기 위한 물건에 대한 투자원칙을 다시 정리해보았습니다.

1. 가격이 하락하지 않을 것 - 구분상가 보다는 토지지분이 있는 상가주택이 낳다. 지가상승 기대. 절세측면도 우수.
2. 꾸준한 임대수요가 확보될 것 - 역시 입지와 배후수요가 중요
3. 실거주 목적이 아니니 주택부분의 주거수요도 확보될 것 - 대부분의 상가주택은 먹자골목 형식이라
주거환경이 우수한 편은 아님

이렇게 조건을 정해놓고 보니,
예전에 다른 상가물건 보면서 지나쳤던 개발된지 약 20년된 택지개발지구의 학원거리가 생각이 났습니다.
처음에는 상가의 우량 임차인으로 식당이나, 커피숍 등을 생각했는데
눈을 돌려 학원도 괜찮겠다고 생각했습니다.
학령인구가 준다고 해도 높은 교육열은 쉽게 줄지 않을테니까요.
 
 

2-2. 상가투자 지역선정

그럼 제가 최우선으로 뽑아본 물건지를 보겠습니다. 진주시 평거동입니다.
20여년전 택지개발된 동네로 좋은 주거환경으로 선호되는 지역입니다.
신규개발지의 등장으로 쇠락한다고 보는 사람도 있지만 아직까지는 지역내에서 우수한 입지입니다.


 


2-3. 시세 알아보기 및 물건 흥정

이제 이쪽에서 물건을 찾기로 마음먹고 시세를 알아보니 역시 가격이 만만치 않았습니다.
학원가 상가주택 라인에서도 1등입지(학교와 바로 바라보는 곳)는
대지 50~60평 기준, 2층 상가주택이 5억을 상회하는 가격이었고
코너자리는 6억을 넘는 상황이었습니다. 반면, 해당블럭의 이면쪽은 4억초반 수준에서 거래되는 상황이구요.

아무튼 당장은 마땅한 매물이 없던 상황이었고, 교차로, 벼룩시장 등 지역정보지를
꾸준히 관찰하기를 한 달여 원하는 드디어 원하던 조건의 매물이 나타났습니다.

이면라인에서 매매가 4.5억, 보증금 1억5천/월세100만원.
수익률이 딱 4% 인걸로 봐서 매매가격을 수익률에 맞춰 책정한 듯 보였습니다.
2층까지만 지을 수 있는 해당 상권에선 우수한 수익률인 편이구요.

부동산과 연락을 해 물건을 보니, 원래 시세는 해당대지가 60평으로 넓어서 5억선인데
해당 주택이 1~2층 복층구조로 설계가 되어
2층 주택의 거실이 좁고 이런저런 이유로 시세보다 저렴하게 나왔다고 합니다.

1층 학원은 몇 달전 임대계약 연장시 월세 10만원 올려서 2년 연장하는 계약했다고 하구요.
또한 학원시설은 제법 투자가 된 듯 보였습니다.
가격이 투자금액 범위내로 맞고, 위치도 적당하고 그 와중에도 다른 물건을 보러 다니긴 했지만
결국 맘에드는게 없어 고민하던차에 이런저련 핑계로 금액이 천만원 흥정되어 계약에 이르게 되었습니다.

 

 

해당 지역은 이런느낌의 상권입니다.

 

제목 없음.jpg

 

 


2-4. 투자의사 결정 과정

자, 이제 최종적으로 계약을 결정하게 된 동기입니다.

1. 공시지가를 보니 고평가가 해소 되는 단계로 파악
- 지난 10년간 토지 공시지가가 꾸준히 오르기는 했지만 워낙 과거에 비싸게 거래되어 다른지역 오른거에 비해
상승분이 적은 만큼 지금 시세가 적정가치에 수렴되었다고 판단했습니다.
건물또한 충분히 감가상각되어 적정가격이라고 판단되었구요.
기대컨데 횡보하다가 점프업하는 계기가 있지않을까 합니다.

2. 해당 상가주택라인이 손바뀜이 일어나고 있다는 점
- 부동산중개인 얘기로 1층 상가에서 월세를 받기 위한 초/중등 자녀를 둔 젊은 부모들이
많이 입주해오고 있다고 하고, 실제 여러차례 둘러보니 20년차 주택들이긴 하지만
최근 리모델링 등 보수를 통해 건물들이 깨끗하게 관리되고 있어 좋은 주거환경 이었습니다.

3. 해당지역은 진주시에서 주거선호지역이고, 해당 위치가 2개의 초등학교와 1개의 중학교가 나란히 있어
학원 및 주거의 최적입지라고 판단했으며 장기적으로도 유효할 것이라고 판단했습니다.

매일 저녁 6~8시 사이가 되면 오가는 학원버스와 학생들로 제법 붐비기도 하구요.

 



2-5. 글을 마무리 하면서

이렇게 계약하고도 이제 돈은 없지만 가끔씩 지역정보지를 보며
새로나온 물건이 뭐가 있을까 하고 찾아봅니다. 그리고 좋아보이면 중개사에게 전화걸어 설명을 들어봅니다.
아 그렇구나~ 하고 마는 정도에 그치지만 좋아보일 경우엔 언제든지 직접가서 봐야겠다는 마음은 갖고 있습니다.

그리고 앞으로 상가랑 주택을 어떻게 리모델링하면 월세를 더 받을 수 있을까 고민하구요.
모든 결정에는 책임이 따르니 투자한 물건을 잘 지켜보며 좋은 투자 경험으로 만들도록 해야겠습니다.

 

 

마지막으로 제가 상가투자를 결심하게 된 계기를 간략히 정리해봅니다.

1. 상가투자 경험이 최우선입니다. 직접 발품을 팔며 둘러보고, 상권을 조사하고, 투자하고 지켜보는 관리하는감각을 기르기 위함입니다.
2. 당장 수익률은 소소할지라도 그 규모가 다르고, 수입이 안정적이며 잃지는 않을 것이다라고 판단합니다.
3. 마지막 제일 큰 하나 제 욕망의 실현입니다. 상가가 정말 갖고 싶었거든요..


 

긴글 읽어 주셔서 감사합니다.

문의 사항이 있으면 최대한 답변해 드리도록 하겠습니다.

 

 



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